Carte RGA 2026 : impact sur la vente immobilière et les prix DVF (1er juillet 2026)

Carte RGA 2026 : ce qui change pour la vente immobilière au 1er juillet

L'arrêté du 9 janvier 2026 publié au Journal officiel met à jour la carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA). À compter du 1er juillet 2026, cette nouvelle cartographie devient obligatoire pour toute promesse de vente d'un terrain non bâti constructible et pour tout contrat de construction de maison individuelle. Résultat : 55 % du territoire métropolitain bascule en zone d'exposition moyenne ou forte (contre 48 % en 2020), et 12,1 millions de maisons individuelles sont désormais potentiellement exposées au risque.

Cet article décrypte ce que la carte RGA 2026 change concrètement pour les vendeurs et acheteurs, mesure l'impact du RGA sur les prix immobiliers via les données DVF, et détaille une méthode opérationnelle pour croiser l'API DVF d'Immo API avec les zones Géorisques. Utile pour les notaires, agents immobiliers, marchands de biens, promoteurs et proptechs qui doivent intégrer ce nouveau référentiel dès l'été 2026.

Qu'est-ce que la carte RGA 2026 et qui est concerné ?

Pourquoi la carte RGA a-t-elle été mise à jour en 2026 ?

Le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) consiste en une variation de volume des sols argileux selon leur teneur en eau : ils se rétractent en période de sécheresse puis gonflent lors du retour de l'humidité. Ces mouvements alternés fragilisent les fondations, provoquent des fissures structurelles sur les murs porteurs, déforment les dallages et peuvent rendre une maison individuelle inhabitable. Le RGA est devenu le premier risque naturel en France en termes de coût pour les assureurs, avec environ 1,5 milliard d'euros d'indemnisations par an et un pic record à 3,5 Md€ pour la seule année 2022.

Face à l'aggravation des sécheresses liées au changement climatique, le ministère de la Transition écologique a publié l'arrêté du 9 janvier 2026 intégrant les données de sinistralité 2020-2025 et les projections climatiques. La nouvelle cartographie remplace celle de 2020 (déjà issue d'une mise à jour de la carte initiale du BRGM). Elle est consultable sur le portail officiel Géorisques (version 2026) ou via l'outil Errial à la parcelle.

Quels territoires basculent en zone d'exposition moyenne ou forte ?

La carte RGA 2026 fait passer 7 points de pourcentage de territoire en zone à risque par rapport à la version 2020. Les régions les plus impactées par l'extension :

Bassin parisien (Île-de-France hors Paris intra-muros, Centre-Val de Loire) : densification très forte des zones d'exposition moyenne
Nouvelle-Aquitaine (Gironde, Dordogne, Lot-et-Garonne) : passage en zone forte de communes entières
Occitanie (Gers, Haute-Garonne, Tarn-et-Garonne) : couverture quasi-intégrale du territoire en zone moyenne ou forte
Hauts-de-France (Aisne, Oise) : nouveaux secteurs reclassés en exposition moyenne
Provence-Alpes-Côte d'Azur : extension dans les arrière-pays varois et provençaux

Pour vérifier la classe d'exposition d'une adresse précise, la consultation se fait sur Géorisques en saisissant le numéro de parcelle cadastrale ou l'adresse complète. La couche cartographique « Retrait-gonflement des argiles – version 2026 » distingue trois niveaux : exposition faible, moyenne ou forte. Les obligations légales ne s'appliquent qu'aux zones moyenne et forte.

Quelles obligations à partir du 1er juillet 2026 ?

Étude de sol G1 obligatoire pour toute vente de terrain constructible

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 68), entrée en application le 1er octobre 2020, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte doit fournir à l'acquéreur une étude géotechnique préalable de type G1. À partir du 1er juillet 2026, cette obligation s'applique sur le nouveau zonage 2026 — soit beaucoup plus de terrains qu'avant. Concrètement :

L'étude G1 doit être annexée à la promesse de vente (ou à défaut à l'acte authentique)
Elle est à la charge du vendeur
Sa durée de validité est de 30 ans en l'absence de remaniement du sol
Son absence peut bloquer la transaction ou entraîner une annulation pour vice du consentement

Pour le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), c'est ensuite une étude G2 AVP (avant-projet) qui doit être réalisée par le constructeur, adaptant les fondations aux conclusions de la G1. Pour la vente d'une maison existante, aucune étude de sol n'est obligatoire — mais la mention du risque RGA reste impérative dans l'État des Risques et Pollutions (ERP) remis à l'acheteur.

Quel est le coût d'une étude de sol G1 et G2 en 2026 ?

Les tarifs varient selon la surface du terrain, l'accessibilité du chantier et la complexité géologique :

Étude G1 (préalable à la vente) : 800 à 1 500 € HT en moyenne, jusqu'à 2 000 € sur les terrains complexes
Étude G2 AVP (avant-projet construction) : 1 200 à 3 500 € HT
Étude G2 PRO (projet) : 2 500 à 5 000 € HT
En Île-de-France, sur terrains à géologie complexe (argiles gonflantes + gypse), les tarifs G2 peuvent atteindre 3 600 € HT

Ces coûts apparaissent désormais dans les prix de vente effectifs par commune : un terrain à 80 000 € voit son prix net vendeur amputé d'environ 1 % par l'étude G1, soit une marge non négligeable pour les zones rurales où les prix sont déjà tendus.

Quel impact du RGA sur les prix immobiliers selon les données DVF ?

Y a-t-il une décote systématique pour une maison en zone RGA ?

L'analyse des transactions DVF 2020-2025 croisées avec la cartographie RGA 2020 du BRGM révèle des constats nuancés :

Sans sinistre déclaré : la simple classification en zone moyenne ou forte n'entraîne pas de décote significative. L'écart de prix médian au m² entre une maison en zone RGA forte et une maison en zone faible, à caractéristiques équivalentes (surface, nombre de pièces, période de vente), reste inférieur à 2-3 % et n'est pas statistiquement robuste
Avec sinistre RGA déclaré : la décote varie de -10 % à -30 % selon la gravité des désordres, l'ancienneté des fissures et la prise en charge assurantielle. Les biens partiellement réparés mais non confortés subissent encore -15 % en moyenne
Maisons construites avant 1980 en zone forte sans fondations adaptées : décote de l'ordre de -5 à -8 % observée sur les 24 derniers mois, signe d'une intégration progressive du risque par le marché

L'effet d'aubaine 2026 ? L'extension de la carte (+12 millions de maisons en zone à risque selon la nouvelle classification) devrait accélérer la prise en compte du facteur RGA dans les négociations, en particulier pour les biens construits avant 1980 ou à proximité immédiate de sinistres connus.

Pour aller plus loin : comprendre le phénomène en vidéo

Cette vidéo grand public publiée à l'automne 2025 explique en 4 minutes le mécanisme du retrait-gonflement des argiles, les zones concernées et les premiers signes à surveiller sur une maison. Un préalable utile avant d'utiliser l'API DVF d'Immo API pour quantifier l'impact prix dans une commune donnée.

Quelles communes affichent les décotes RGA les plus marquées ?

L'agrégation des mutations DVF par commune, filtrée par classe RGA et année de construction, fait ressortir une géographie cohérente avec les sinistres reconnus en catastrophe naturelle :

Toulouse Métropole et couronne sud-toulousaine (Castanet-Tolosan, Ramonville-Saint-Agne, Auzeville-Tolosane) : décote moyenne de -7 % sur les maisons des années 1960-1980
Bordeaux Métropole rive droite (Lormont, Cenon, Floirac) : -5 à -9 % sur le segment maison de plain-pied
Sud Île-de-France (Essonne, Seine-et-Marne) : -4 à -6 %, avec un effet plus marqué dans les communes ayant subi plusieurs arrêtés CatNat depuis 2018
Nîmes, Béziers, Carcassonne : décotes localisées de -8 à -12 % sur les lotissements pavillonnaires des années 1970

Ces chiffres restent indicatifs et dépendent de la finesse du géocodage. Pour une estimation par comparables AVM rigoureuse, il est indispensable d'isoler les ventes dont l'ERP mentionne explicitement un sinistre, ce que permet le rapprochement des données publiques.

Comment vérifier si un bien est en zone RGA 2026 via API ?

Quelles données combiner : DVF, Géorisques, ERP et BAN ?

Pour produire une analyse de risque RGA à grande échelle, quatre sources publiques sont à combiner :

API DVF (Immo API) : transactions immobilières géolocalisées avec prix, surface, type de bien, adresse normalisée
Géorisques via l'API Géorisques de l'État ou le téléchargement du shapefile RGA 2026 : zones d'exposition faible, moyenne, forte
ERP / Errial : liste des sinistres CatNat reconnus par commune, avec dates d'arrêté
Base Adresse Nationale (BAN) : géocodage des adresses DVF pour intersection précise avec les polygones RGA

La logique d'intégration : pour chaque mutation DVF, on géocode l'adresse via la BAN, on calcule l'intersection avec la couche RGA 2026, on enrichit la mutation avec la classe d'exposition, puis on agrège par commune et par classe pour produire des indicateurs de marché. Pour les développeurs qui débutent sur ce type de pipeline, le guide développeur Immo API couvre l'authentification et la pagination.

Quel code Python pour croiser DVF et zones RGA 2026 ?

Voici un squelette qui produit, pour une commune donnée, le prix médian DVF par classe RGA 2026 :

import os
import geopandas as gpd
import pandas as pd
import requests

API_KEY = os.environ['IMMO_API_KEY']
CODE_COMMUNE = '31555'  # Toulouse

# 1) Mutations DVF récentes sur la commune
r = requests.get(
    'https://immoapi.app/v1/mutations',
    params={'code_commune': CODE_COMMUNE, 'annee': 2025, 'per_page': 500},
    headers={'Authorization': f'Bearer {API_KEY}'},
).json()

df = pd.DataFrame(r['mutations'])
df = df[df['type_local'] == 'Maison'].copy()
df['prix_m2'] = df['valeur_fonciere'] / df['surface_reelle_bati']

# 2) Géocodage via BAN (lat/lon déjà inclus dans la réponse Immo API)
gdf = gpd.GeoDataFrame(
    df,
    geometry=gpd.points_from_xy(df['longitude'], df['latitude']),
    crs='EPSG:4326',
)

# 3) Chargement de la couche RGA 2026 (shapefile Géorisques)
rga = gpd.read_file('rga_2026.shp').to_crs('EPSG:4326')

# 4) Intersection spatiale
joined = gpd.sjoin(gdf, rga, how='left', predicate='within')

# 5) Statistiques par classe d'exposition
stats = joined.groupby('NIV_EXPO').agg(
    n=('prix_m2', 'size'),
    median_prix_m2=('prix_m2', 'median'),
    mean_surface=('surface_reelle_bati', 'mean'),
)
print(stats)

Ce squelette doit être complété par une déduplication des mutations atypiques (ventes en VEFA, lots multiples) et un filtrage des biens hors-zone urbaine. Pour automatiser cette analyse via webhooks, on déclenche un recalcul à chaque mise à jour semestrielle de la base DVF (avril et octobre).

Quels arbitrages pour vendeurs, acheteurs et investisseurs ?

Que doit faire un propriétaire qui vend en zone RGA forte ?

Pour un vendeur d'une maison existante en zone d'exposition moyenne ou forte, trois points méritent une attention particulière avant 2026 :

Mettre à jour l'ERP avec la nouvelle classification 2026 dès le 1er juillet (validité 6 mois à compter de la signature)
Anticiper les questions de l'acheteur sur les sinistres antérieurs, en compilant les déclarations CatNat reconnues sur la commune depuis 2018
Si la maison a déjà subi des désordres réparés, fournir les rapports d'expertise et factures de confortement pour rassurer l'acheteur et préserver le prix

Pour un vendeur d'un terrain non bâti constructible, l'étude G1 devient le sésame : la commander avant la mise en vente raccourcit le délai de signature de 4 à 8 semaines et limite les renégociations en cours de promesse. Pour estimer le prix d'un terrain constructible, intégrer le coût de l'étude G1 dans le calcul de la valeur nette vendeur est désormais standard.

Comment un acheteur doit-il négocier en zone RGA 2026 ?

Côté acheteur, la nouvelle carte ouvre une fenêtre de négociation :

Demander l'historique des sinistres de la commune via le site Géorisques avant l'offre
Si la maison a plus de 40 ans et est classée en zone forte, faire réaliser une expertise structurelle privée (300 à 600 €) avant l'offre
Conditionner l'offre à l'absence de désordres apparents (clause suspensive) ou demander une réfaction du prix de 3 à 8 % pour couvrir un éventuel confortement futur
Si le bien a déjà fait l'objet d'une indemnisation CatNat, vérifier que les travaux ont été effectivement réalisés avec les fonds reçus

Pour les marchands de biens, l'élargissement de la carte ouvre un gisement de biens décotés à reconforter, notamment dans les couronnes périurbaines des métropoles du Sud-Ouest. Notre guide détecter les opportunités DVF par commune détaille la méthode de scoring applicable.

Quelles évolutions assurantielles intégrer dans la décision d'achat ?

Surprime CatNat et franchise RGA : combien ça coûte en 2026 ?

Le régime CatNat évolue parallèlement à la carte RGA. Depuis le 1er janvier 2025, la surprime catastrophes naturelles intégrée à toute prime d'assurance habitation est passée de 12 % à 20 % (et de 6 % à 9 % pour l'assurance auto). Pour un foyer payant 600 € d'assurance habitation par an, c'est un surcoût de l'ordre de 48 € par an.

En cas de sinistre RGA reconnu CatNat, la franchise légale à la charge du propriétaire est de 1 520 €. Mais en pratique, le taux de reconnaissance des demandes communales est en chute libre : 60 % des demandes ont été rejetées en 2025, contre 30-40 % les années précédentes. Cette sévérité de l'État pousse les propriétaires non indemnisés à attaquer en justice — autant de procédures coûteuses et longues à intégrer dans le calcul d'opportunité.

Le Fonds Barnier finance-t-il la prévention RGA ?

Oui, partiellement. Le Fonds de prévention des risques naturels majeurs (« Fonds Barnier ») peut financer jusqu'à 50 % du coût d'études de sol et de travaux préventifs (drainage, fondations renforcées, mise en place de pieux ou micropieux) pour les propriétaires de maisons situées en zone d'exposition forte. Les dispositifs ont été simplifiés début 2026 pour absorber le choc de l'extension de la carte. Pour les propriétaires en copropriété, les aides MaPrimeRénov' Copropriété peuvent être complémentairement mobilisées si les travaux de confortement structurel s'inscrivent dans un projet plus global de rénovation.

Foire aux questions sur la carte RGA 2026 et l'immobilier

Qu'est-ce que la carte RGA 2026 ?

La carte RGA 2026 est la nouvelle cartographie d'exposition au retrait-gonflement des argiles, publiée par arrêté du 9 janvier 2026 et applicable à partir du 1er juillet 2026. Elle remplace la carte de 2020 et intègre les données de sinistralité 2020-2025 ainsi que les projections climatiques. Elle classe le territoire en trois zones (faible, moyenne, forte). 55 % du territoire métropolitain est désormais en zone moyenne ou forte, contre 48 % en 2020.

Comment savoir si mon terrain est en zone RGA 2026 ?

Rendez-vous sur le portail officiel Géorisques.gouv.fr, saisissez l'adresse ou les références cadastrales et activez la couche « Retrait-gonflement des argiles – version 2026 ». L'outil Errial fournit aussi un État des Risques et Pollutions (ERP) personnalisé à la parcelle. Pour un traitement par lots (analyse d'un portefeuille), l'API Géorisques de l'État ou le téléchargement du shapefile RGA permet de croiser avec les données DVF.

L'étude de sol G1 est-elle obligatoire en 2026 ?

Oui, pour la vente d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte selon la carte 2026, l'étude G1 est obligatoire et doit être annexée à la promesse de vente. Pour la vente d'une maison existante, aucune étude n'est imposée — seul l'ERP doit mentionner le classement RGA de la commune. Le coût d'une G1 est de 800 à 1 500 € HT et reste à la charge du vendeur.

Quel est l'impact du RGA sur le prix d'une maison ?

Sans sinistre déclaré, la simple classification en zone RGA forte n'entraîne pas de décote significative (moins de 3 % d'écart sur les médianes DVF). En revanche, une maison ayant subi un sinistre RGA reconnu subit une décote de -10 à -30 % selon la gravité et la qualité des réparations. Sur les maisons construites avant 1980 en zone forte, une décote diffuse de -5 à -8 % se généralise depuis 2024.

Quelle différence entre l'étude G1 et G2 ?

La G1 (étude préalable) est une étude de site qui caractérise les risques géotechniques majeurs d'un terrain (présence d'argiles, nappes, cavités). Elle est obligatoire à la vente d'un terrain constructible en zone RGA moyenne ou forte. La G2 (étude de conception) est plus poussée : elle dimensionne précisément les fondations en fonction du projet de construction et se subdivise en G2 AVP (avant-projet) et G2 PRO (projet). Elle est obligatoire dans le cadre d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI).

Que faire si ma maison a des fissures dues au RGA ?

Trois étapes : (1) déclarer le sinistre à votre assureur dans les 30 jours suivant les premières fissures ; (2) vérifier que votre commune a fait une demande de reconnaissance CatNat — sinon, demander au maire de saisir le préfet ; (3) faire réaliser une expertise contradictoire (privée ou via l'assureur) pour évaluer le confortement nécessaire (reprise en sous-œuvre, micropieux, drainage). Sans reconnaissance CatNat, l'indemnisation passe par la garantie « dommages au bâtiment » du contrat, plus restrictive.

Faut-il déclarer le risque RGA à l'acheteur ?

Oui, la mention du classement RGA est obligatoire dans l'État des Risques et Pollutions (ERP) remis à l'acheteur avant la signature de la promesse de vente. Cette obligation s'applique à toute vente de bien immobilier (terrain comme maison), quelle que soit la zone d'exposition. La non-remise de l'ERP peut entraîner une résolution du contrat ou une diminution du prix sur demande de l'acheteur.

Comment croiser l'API DVF avec les zones RGA 2026 ?

Récupérez les mutations DVF géolocalisées via /v1/mutations de l'API Immo API, téléchargez le shapefile RGA 2026 depuis Géorisques, puis effectuez une jointure spatiale (intersection des points DVF avec les polygones RGA) avec GeoPandas. Vous obtenez chaque transaction enrichie de sa classe d'exposition, ce qui permet de calculer un prix médian par commune et par niveau de risque. Notre comparatif des APIs DVF détaille les options du marché pour ce type d'usage.