PERVAL vs DVF en 2026 : quelle source de données immobilières choisir pour votre produit ?

Deux bases, deux philosophies : pourquoi le sujet revient en mai 2026

En mai 2026, la question revient en boucle dans les équipes data et produit des proptechs françaises : faut-il bâtir son moteur d'estimation ou son observatoire de prix sur le DVF (DGFiP) ou sur la base notariale PERVAL ? La question n'a rien d'académique. La récente mise à jour DVF d'avril 2026 (DVF+ 2026.1), qui porte le total à 30 millions de mutations, et la consolidation de l'offre notariale autour de perval.fr et immobilier.notaires.fr remettent les deux sources en concurrence frontale.

Sur le papier, les deux fichiers décrivent la même réalité : les transactions immobilières françaises. En pratique, ils ne sont pas interchangeables. Couverture géographique, fraîcheur, granularité, conditions d'usage, licence, API : chaque dimension impose des arbitrages que vous payerez en heures d'ingénierie ou en qualité produit si vous vous trompez. Cet article propose un comparatif technique, à jour pour mai 2026, destiné aux développeurs, data engineers, lead produit et fondateurs proptech qui doivent choisir une source — ou décider d'en croiser plusieurs.

Pour cadrer rapidement le sujet, vous pouvez relire notre guide complet du DVF et notre panorama des API de transactions immobilières en France. Ce comparatif suppose ces bases acquises et entre directement dans les détails techniques.

Origine et gouvernance : qui produit quoi ?

DVF : la base administrative ouverte

La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) est produite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle est constituée à partir des actes de mutations enregistrés par les services de la publicité foncière. Sa publication en open data sur data.gouv.fr remonte à avril 2019 et résulte directement de la loi pour une République numérique de 2016. La gouvernance est administrative : c'est l'État qui collecte, anonymise et publie.

Conséquences concrètes pour un développeur :

Licence ouverte (Open License Etalab 2.0) : utilisation commerciale autorisée sans redevance.
Mise à jour semestrielle (avril et octobre) : la fraîcheur n'est pas la priorité.
Couverture géographique : France métropolitaine et DOM, sauf Alsace, Moselle et Mayotte (les départements concordataires conservent leur livre foncier propre).
Profondeur historique : les cinq dernières années publiées, soit aujourd'hui les ventes 2020-2025 dans la version 2026.1.

PERVAL : la base professionnelle des notaires

La base PERVAL est gérée par ADSN (Association pour le Développement du Service Notarial), structure mutualiste des notaires de France. PERVAL couvre la province ; pour l'Île-de-France, c'est la base BIEN qui prend le relais, gérée par la Chambre des notaires de Paris. Les deux bases sont alimentées en continu après chaque acte authentique signé chez un notaire.

L'écosystème notarial s'est organisé autour de plusieurs portails complémentaires :

perval.fr : interface professionnelle pour interroger la base, principalement à destination des notaires, experts et consultants immobiliers.
immobilier.notaires.fr : portail grand public agrégeant les biens à vendre des études notariales et un baromètre de prix.
immobilier.statistiques.notaires.fr : portail statistique grand public, fruit de la formalisation prévue par la loi du 28 mars 2011, qui rend les indicateurs notariaux accessibles à tous.

La gouvernance est professionnelle : c'est une profession réglementée qui fournit la donnée. Cela change tout en termes de qualité, mais aussi de conditions d'accès.

Comparaison synthétique des deux sources

Le tableau mental ci-dessous résume les principales différences structurelles à fin avril 2026 :

Volume cumulé (5 dernières années) : ~30 millions pour DVF (transactions de tous types), ~5 millions pour PERVAL+BIEN sur le périmètre des ventes notariales documentées.
Fraîcheur : 4 à 6 mois de retard pour DVF (mise à jour bi-annuelle), quasi temps réel pour PERVAL/BIEN (mise à jour hebdomadaire après signature).
Couverture géographique : DVF couvre toute la France sauf l'Alsace-Moselle et Mayotte ; PERVAL couvre la France hors Île-de-France ; BIEN couvre l'Île-de-France. Les deux couplées (PERVAL+BIEN) couvrent tout l'Hexagone.
Granularité : DVF fournit l'adresse (avec géolocalisation), la surface, le nombre de pièces, le type de bien et la valeur foncière. PERVAL ajoute des dizaines de variables techniques (orientation, étage, ascenseur, exposition, nature exacte du chauffage, parking, cave, etc.).
Anonymisation : DVF est anonymisé (les noms des parties n'apparaissent pas, mais l'adresse est conservée). PERVAL est strictement professionnel et soumis à des obligations de confidentialité plus fortes.
Licence et tarifs : DVF est gratuit en open data, usage commercial autorisé. PERVAL est gratuit pour les particuliers via les portails notariaux mais payant et restrictif pour un usage professionnel via ADSN/Adnov.
API officielle : DVF dispose d'API tierces multiples (Etalab, Cerema, Immo API, etc.) ; PERVAL/BIEN n'a pas d'API publique standardisée.

Couverture détaillée : qui voit quoi ?

DVF : exhaustif sur l'écrasante majorité du territoire, aveugle sur l'Alsace-Moselle

L'exhaustivité de DVF est l'un de ses atouts majeurs. Comme il est constitué à partir des actes de publicité foncière (système de Livre foncier exclu), il capte toutes les ventes : appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux et industriels, échanges, adjudications, ventes d'État. Pour la grande majorité des cas d'usage data, c'est suffisant. Le revers de la médaille : le DVF est silencieux sur l'Alsace, la Moselle et Mayotte, qui relèvent du droit local du Livre foncier. Si votre produit cible Strasbourg, Mulhouse ou Metz, vous devez prévoir un fallback — typiquement les annonces immobilières et les bases notariales locales.

PERVAL : exhaustif là où c'est notarial, hors Île-de-France

PERVAL ne couvre que les transactions traitées par les notaires de France métropolitaine et des DOM, hors Île-de-France. C'est en pratique la quasi-totalité des transactions résidentielles classiques, mais cela exclut une partie des ventes en bloc, des cessions de droits réels, des cessions à titre gratuit et des transferts intra-familiaux non passés devant notaire selon la procédure standard. La couverture est donc fonctionnellement comparable à celle du DVF sur les biens résidentiels, avec un avantage net pour les départements concordataires (PERVAL voit Strasbourg, le DVF non) et un trou en Île-de-France (qui relève de BIEN).

BIEN : la base parisienne et francilienne

La base BIEN, miroir parisien de PERVAL, couvre Paris et toute la région Île-de-France. Elle alimente le célèbre indice Notaires-INSEE et les baromètres trimestriels publiés par la Chambre des notaires de Paris. Sa couverture y est supérieure à celle du DVF, en particulier pour les ventes complexes (lots multiples, démembrements, baux emphytéotiques) qui sont moins bien renseignées dans le DVF.

Fraîcheur : le critère qui change tout pour les produits temps réel

C'est probablement la différence la plus structurante pour un produit data. Le DVF est mis à jour deux fois par an, en avril et octobre, avec un décalage moyen de 4 à 6 mois entre la transaction réelle et son apparition dans la base. Concrètement, en mai 2026, la dernière mise à jour DVF (avril 2026) contient les ventes jusqu'au 31 décembre 2025 environ. PERVAL est rafraîchi chaque semaine à partir des actes signés chez les notaires : un acte signé un lundi peut apparaître dans PERVAL la semaine suivante.

Implications pour la conception produit :

AVM grand public, baromètre mensuel, dashboard interne : DVF suffit largement, sa fraîcheur est compatible avec le besoin.
Outil de veille marchand de biens, alerting de signal faible, scoring crédit en quasi temps réel : la latence DVF est rédhibitoire, il faut soit PERVAL/BIEN, soit une stratégie hybride DVF + observatoire d'annonces.
Recherche académique et études macro : DVF est largement préférable car ouvert, reproductible et cité dans des dizaines de papiers économiques.

Notre analyse marché immobilier mai 2026 par région détaille comment composer un baromètre crédible malgré le décalage temporel du DVF, à partir de fenêtres rolling 12 mois recalculées chaque semaine.

Granularité des champs : ce que vous gagnez avec PERVAL

Le DVF expose une vingtaine de variables par mutation : commune, section cadastrale, parcelle, type de local, surface réelle bâtie, surface terrain, nombre de pièces, valeur foncière, date de mutation, nature de la mutation. C'est solide pour des analyses statistiques, mais pauvre pour une estimation fine d'un bien individuel. Vous ne saurez pas si l'appartement avait un balcon, s'il était au 5e ou au rez-de-chaussée, si la copropriété avait un ascenseur, ni quel était le mode de chauffage.

PERVAL ajoute des dizaines de variables techniques issues du dossier notarial : étage, exposition, présence d'ascenseur, nombre de pièces avec ventilation par type, nature exacte des annexes (cave, parking, cellier, jardin), mode de chauffage, type de contrat, conditions de la vente. Cette richesse change radicalement la précision atteignable par un AVM. À titre d'illustration, un modèle DVF seul atteint typiquement 12 à 18 % d'erreur médiane sur Paris ; un modèle PERVAL bien tuné descend à 6-9 %. Cet écart représente la différence entre un outil utilisable en self-service par un agent immobilier et un outil utilisable en production pour un courtier en crédit.

Modèle économique et licence : le vrai prix d'usage

Sur le papier, DVF et PERVAL sont tous deux gratuits. Dans la pratique, ils ne le sont pas de la même façon.

DVF, gratuité ouverte et usage commercial libre

Le DVF est publié sous Licence Ouverte 2.0 d'Etalab. Vous pouvez télécharger les fichiers, les retraiter, les redistribuer, les inclure dans un produit commercial — la seule obligation est la mention de la source. Pour un éditeur de logiciel, c'est l'idéal : pas de redevance, pas de contrat à renégocier, pas de droit de regard du fournisseur sur l'usage. Notre service Immo API illustre ce modèle : nous absorbons l'effort d'ingestion, de nettoyage et d'API, et facturons le service rendu, pas la donnée elle-même.

PERVAL, gratuité de consultation et facturation à l'usage pro

Sur les portails grand public (immobilier.notaires.fr, immobilier.statistiques.notaires.fr), la consultation est gratuite après inscription. En revanche, l'accès professionnel via ADSN/Adnov à la base PERVAL est payant, encadré par contrat, et soumis à des conditions d'usage strictes. Vous pouvez l'utiliser pour produire des estimations pour vos clients, mais pas pour bâtir un produit qui réexpose la donnée brute à un tiers sans accord. Pour un éditeur SaaS qui veut un produit autoportant, cette restriction est l'élément qui peut faire basculer la décision en faveur du DVF.

API et intégration : ce qui est réellement disponible en mai 2026

Côté DVF : un écosystème d'API matures

L'écosystème API autour du DVF est aujourd'hui particulièrement développé :

API Etalab DVF : gratuite, utilisable directement en HTTP, mais limitée en throughput et sans SLA.
API foncier Cerema (DV3F) : enrichie, professionnelle, gratuite pour les acteurs publics.
Immo API et autres acteurs privés : couches managées sur DVF avec endpoints REST modernes, statistiques pré-calculées, pagination, géocodage et filtres avancés.

Notre comparatif des API DVF 2026 détaille les performances, les limites de quota et les modèles de prix de chaque acteur. Pour comprendre ce que recouvre un endpoint typique, vous pouvez relire le guide développeur Immo API.

Côté PERVAL/BIEN : pas d'API publique standardisée

À ce jour (mai 2026), il n'existe pas d'API publique REST/GraphQL permettant d'interroger directement PERVAL ou BIEN. L'accès programmatique passe par les contrats ADSN/Adnov dédiés aux études notariales et à quelques partenaires institutionnels (banques, assurances). Pour un développeur indépendant ou une start-up early stage, cela signifie que l'intégration directe est fermée. Vous pouvez en revanche scraper de manière limitée les portails publics (immobilier.statistiques.notaires.fr), ce qui peut être suffisant pour un baromètre national mais pas pour une intégration produit sérieuse.

Précision pour un AVM : un benchmark indicatif

L'argument le plus parlant pour ou contre une source est sa capacité à alimenter un modèle d'estimation automatisée (AVM). Sur la base de plusieurs benchmarks publics et de retours d'expérience proptech à fin 2025, les ordres de grandeur typiques pour un AVM appartements à Paris sont :

DVF brut, 24 mois : MAPE médiane ≈ 14 %.
DVF + DPE ADEME : MAPE ≈ 11 % (gain de 3 points par intégration de la valeur verte).
DVF + DPE + données de quartier (IRIS, équipements) : MAPE ≈ 9 %.
PERVAL/BIEN seul : MAPE ≈ 7-8 %.
PERVAL/BIEN + DPE + features quartier : MAPE ≈ 5-6 %.

Pour un produit grand public ou un site d'estimation à fort trafic, une MAPE entre 9 et 11 % est généralement acceptée. Pour un courtier ou une banque, on cherche plutôt 5-7 %. C'est cette frontière de précision qui justifie ou non l'effort d'intégration PERVAL. Les détails méthodologiques d'un AVM moderne sont décrits dans notre guide IA et estimation DVF en machine learning.

Vidéo : panorama des données immobilières françaises

Stratégies d'architecture : DVF seul, PERVAL seul, ou les deux ?

Stratégie 1 — DVF seul, intégré via API tierce

Recommandée pour la plupart des produits early stage et les éditeurs SaaS B2B. Vous obtenez 80 % de la valeur d'un AVM avec 20 % de l'effort, sans contrainte de licence. Les compromis : précision plafonnée à 9-12 % de MAPE, fraîcheur limitée à 4-6 mois. Vous compensez ces limites en croisant avec les DPE ADEME et les annonces immobilières scrappées légalement.

Stratégie 2 — PERVAL en accès direct, contrat ADSN

Recommandée pour les acteurs établis (réseaux d'agences, banques, courtiers grands comptes) qui peuvent absorber le coût d'un contrat ADSN et qui ont besoin de la précision maximale. Le ROI se calcule rapidement dès que vous traitez plusieurs milliers d'estimations par mois et que la qualité influence directement vos commissions ou votre portefeuille de risque.

Stratégie 3 — Hybride DVF + PERVAL via partenariat

De plus en plus d'acteurs adoptent une stratégie hybride : DVF pour la couverture historique et la modélisation de base, PERVAL pour les marchés tendus et les estimations critiques. Cela suppose un contrat avec ADSN ou un partenariat avec un acteur déjà sous contrat. Le coût d'intégration est élevé mais la qualité du produit final justifie l'investissement pour les leaders de marché.

Stratégie 4 — DVF + observatoire d'annonces

Compromis pertinent pour les outils de veille et les plateformes d'investissement locatif : on combine le DVF (vérité historique) avec un scrap d'annonces (signal récent). Cela compense le décalage temporel du DVF sans payer une licence PERVAL. Méthodologie détaillée dans notre analyse prix immobilier et données ouvertes.

Cas d'usage typiques et notre recommandation

AVM grand public sur un site d'estimation : DVF (via Immo API ou équivalent) + DPE ADEME. Précision suffisante pour le grand public, coût marginal nul.
Outil interne d'agent immobilier : DVF suffit dans 90 % des cas. Si l'agence opère exclusivement à Paris ou en Île-de-France, envisager BIEN.
Plateforme d'investissement locatif : DVF + observatoire d'annonces + DPE. Le DVF donne la valeur, les annonces le rendement potentiel.
Banque / scoring crédit immobilier : combinaison DVF + PERVAL/BIEN selon zone géographique. La précision et la fraîcheur justifient la dépense.
Marchand de biens et asset manager : DVF + alerting d'annonces ; PERVAL utile pour des deals de plus de 1 M€ où chaque point compte.
Étude académique ou Open Data civic : DVF exclusivement, pour la reproductibilité.
Acteur opérant en Alsace-Moselle : PERVAL ou bases locales obligatoires, le DVF est aveugle sur ces départements.

Limites communes aux deux sources

Quel que soit votre choix, certaines limites sont structurelles et ne disparaîtront pas sans un travail d'enrichissement :

Pas d'historique de l'état du bien : ni DVF ni PERVAL ne disent si le logement avait été rénové ou non avant la vente. Vous ne pouvez donc pas isoler l'effet « rénovation » sans variable proxy (DPE, permis de construire).
Pas d'annonces ni de prix demandés : seuls les prix de vente effectifs apparaissent. Si vous voulez mesurer la négociation moyenne, croisez avec un observatoire d'annonces.
Pas d'identifiant logement stable : suivre un même bien dans le temps demande un matching adresse + caractéristiques, qui n'est jamais parfait.
Pas de qualification des acquéreurs : impossible de savoir si l'acquéreur était primo-accédant, investisseur ou résident secondaire, sauf croisement avec d'autres bases.
Mutations atypiques mal classifiées : ventes en VEFA, démembrements, mutations à titre gratuit nécessitent un filtrage soigné dans les deux bases.

Et après PERVAL et DVF ? Les sources émergentes en 2026

Plusieurs sources complémentaires se développent et méritent d'être surveillées par les équipes data :

DV3F du Cerema : enrichissement du DVF avec des données foncières (PLU, zones constructibles, risques), particulièrement utile pour les promoteurs et collectivités.
API DPE Ouvertes ADEME : indispensable depuis la réforme DPE 2026, qui a reclassé 850 000 logements.
Bases d'annonces consolidées : SeLoger, Leboncoin, Bien'ici, dont l'agrégation devient un signal de marché à plus haute fréquence.
Bases de risques (Géorisques) : indispensable pour les analyses fines en zones inondables, sismiques ou exposées au retrait-gonflement des argiles.
Données INSEE IRIS : caractéristiques socio-démographiques par micro-zone, déterminantes pour les modèles d'estimation.

L'avenir, à horizon 2027-2028, ressemblera à des AVM hybrides combinant 5 à 8 sources de données, avec des arbitrages dynamiques selon la zone et la disponibilité. Les équipes qui investissent dès aujourd'hui dans une architecture data modulaire, capable d'ingérer de nouvelles sources sans réécriture profonde, prennent une avance compétitive.

Conclusion : choisir selon votre cas d'usage, pas selon la mode

DVF et PERVAL ne s'opposent pas, ils se complètent. Le DVF est la base de référence pour 90 % des cas d'usage data en France grâce à son ouverture, son exhaustivité géographique (hors Alsace-Moselle) et son écosystème d'API matures. PERVAL est la source à privilégier dès que la précision et la fraîcheur deviennent business-critical, typiquement pour les acteurs financiers et les leaders de marché qui peuvent absorber l'effort d'intégration et la contrainte de licence.

Pour une grande majorité de projets proptech en mai 2026, le bon choix est de démarrer sur DVF via une API managée — ce qui vous évite les dizaines d'heures d'ingestion brute — puis d'enrichir avec les DPE et les données de quartier. Vous adresserez ensuite la question PERVAL une fois que vos métriques produit prouveront le besoin. Pour démarrer rapidement avec une API DVF moderne, créez un compte sur immoapi.app et explorez les endpoints /v1/mutations et /v1/stats. Notre comparatif avec l'API DVF d'Etalab et notre comparatif Immo API vs Sogefi DVF détaillent les différences fonctionnelles et tarifaires entre les principales offres du marché. Pour aller plus loin sur l'industrialisation, notre guide développeur complet couvre l'authentification, la pagination, le rate limiting et les patterns d'ingestion en Python, Node.js et Go.