PERVAL vs DVF : base PERVAL, perval gratuit ou API open data (2026)

Réponse courte. La base PERVAL est la base notariale des ventes (province, gérée par ADSN). Le perval gratuit existe pour consulter les portails grand public (immobilier.notaires.fr, immobilier.statistiques.notaires.fr), mais l'accès programmatique et l'usage produit restent payants et contractuels. Le DVF (DGFiP) est open data sous Licence Ouverte 2.0, avec des API REST et MCP (dont Immo API : /api/mutations, /api/mutations/nearby, /api/stats, /api/mcp). Pour un éditeur proptech qui a besoin d'une API, démarrez sur le DVF ; réservez PERVAL aux cas où la fraîcheur hebdomadaire ou l'Alsace-Moselle justifient un contrat ADSN.

Deux bases, deux philosophies : pourquoi le sujet reste ouvert en 2026

Dans les équipes data et produit des proptechs françaises, la question revient régulièrement : faut-il bâtir son moteur d'estimation ou son observatoire de prix sur le DVF (DGFiP) ou sur la base notariale PERVAL ? La récente mise à jour DVF d'avril 2026 (DVF+ 2026.1), qui porte le total à environ 30 millions de mutations, et la consolidation de l'offre notariale autour de perval.fr et immobilier.notaires.fr maintiennent les deux sources en concurrence.

Sur le papier, les deux fichiers décrivent la même réalité : les transactions immobilières françaises. En pratique, ils ne sont pas interchangeables. Couverture géographique, fraîcheur, granularité, conditions d'usage, licence, API : chaque dimension impose des arbitrages que vous payerez en heures d'ingénierie ou en qualité produit si vous vous trompez. Cet article propose un comparatif technique, à jour pour novembre 2026, destiné aux développeurs, data engineers, lead produit et fondateurs proptech qui doivent choisir une source, ou décider d'en croiser plusieurs.

Pour cadrer rapidement le sujet, relisez notre guide complet du DVF (demande de valeurs foncières) et notre comparatif des API immobilières. Ce texte suppose ces bases acquises et entre dans les détails techniques. Pour télécharger les fichiers plutôt que d'appeler une API, voir aussi comment obtenir les données de transactions et le mode d'emploi de l'application DVF Etalab.

Origine et gouvernance : qui produit quoi ?

DVF : la base administrative ouverte

La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) est produite par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Elle est constituée à partir des actes de mutations enregistrés par les services de la publicité foncière. Sa publication en open data sur data.gouv.fr remonte à avril 2019 et résulte de la loi pour une République numérique de 2016. La gouvernance est administrative : c'est l'État qui collecte, anonymise et publie.

Conséquences concrètes pour un développeur :

• Licence ouverte (Open License Etalab 2.0) : utilisation commerciale autorisée sans redevance.
• Mise à jour semestrielle (avril et octobre) : la fraîcheur n'est pas la priorité (détail dans le calendrier des mises à jour DVF).
• Couverture géographique : France métropolitaine et DOM, sauf Alsace, Moselle et Mayotte (les départements concordataires conservent leur livre foncier propre).
• Profondeur historique : les cinq dernières années publiées, soit les ventes 2020-2025 dans la version 2026.1.

PERVAL : la base professionnelle des notaires

La base PERVAL est gérée par ADSN (Association pour le Développement du Service Notarial), structure mutualiste des notaires de France. PERVAL couvre la province ; pour l'Île-de-France, c'est la base BIEN qui prend le relais, gérée par la Chambre des notaires de Paris. Les deux bases sont alimentées en continu après chaque acte authentique signé chez un notaire.

L'écosystème notarial s'est organisé autour de plusieurs portails complémentaires :

• perval.fr : interface professionnelle pour interroger la base, principalement à destination des notaires, experts et consultants immobiliers.
• immobilier.notaires.fr : portail grand public agrégeant les biens à vendre des études notariales et un baromètre de prix.
• immobilier.statistiques.notaires.fr : portail statistique grand public, fruit de la formalisation prévue par la loi du 28 mars 2011, qui rend les indicateurs notariaux accessibles à tous.

La gouvernance est professionnelle : c'est une profession réglementée qui fournit la donnée. Cela change la qualité, mais aussi les conditions d'accès.

Tableau PERVAL vs DVF (couverture, coût, fraîcheur, licence, API)

Synthèse structurelle à fin octobre / début novembre 2026 :

Critère	DVF (DGFiP)	Base PERVAL (+ BIEN en IdF)
Producteur	DGFiP, diffusion data.gouv.fr / Etalab	ADSN (notaires), BIEN pour l'Île-de-France
Couverture	France hors Alsace, Moselle, Mayotte	Province + Alsace-Moselle ; BIEN = Île-de-France
Volume (ordre de grandeur)	~30 millions de mutations sur 5 ans	Plus restreint, centré ventes notariales documentées
Fraîcheur	Semestrielle (retard typique 4 à 6 mois)	Hebdomadaire après signature
Licence	Licence Ouverte 2.0, usage commercial libre	Consultation libre ; usage produit sous contrat
Coût data	Gratuit (fichiers). API managée facturée pour le service	Perval gratuit en consultation portail ; accès pro ADSN payant
API publique	Oui (Etalab, Cerema, Immo API, etc.)	Non (pas d'API REST publique standardisée)
Granularité	Adresse, surface, pièces, valeur foncière, nature	Plus de variables techniques (étage, annexes, chauffage…)

En une phrase : le DVF gagne sur l'ouverture et l'écosystème API ; la base PERVAL gagne sur la fraîcheur, la granularité et l'Alsace-Moselle.

Couverture détaillée : qui voit quoi ?

DVF : exhaustif sur l'écrasante majorité du territoire, aveugle sur l'Alsace-Moselle

L'exhaustivité de DVF est l'un de ses atouts majeurs. Comme il est constitué à partir des actes de publicité foncière (système de Livre foncier exclu), il capte toutes les ventes : appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux et industriels, échanges, adjudications, ventes d'État. Pour la grande majorité des cas d'usage data, c'est suffisant. Le revers : le DVF est silencieux sur l'Alsace, la Moselle et Mayotte. Si votre produit cible Strasbourg, Mulhouse ou Metz, prévoyez un fallback (annonces, bases notariales locales, ou base PERVAL).

PERVAL : exhaustif là où c'est notarial, hors Île-de-France

PERVAL ne couvre que les transactions traitées par les notaires de France métropolitaine et des DOM, hors Île-de-France. C'est en pratique la quasi-totalité des transactions résidentielles classiques, avec un avantage net pour les départements concordataires (PERVAL voit Strasbourg, le DVF non) et un trou en Île-de-France (qui relève de BIEN).

BIEN : la base parisienne et francilienne

La base BIEN, miroir parisien de PERVAL, couvre Paris et toute la région Île-de-France. Elle alimente l'indice Notaires-INSEE et les baromètres trimestriels de la Chambre des notaires de Paris. Sa couverture y est supérieure à celle du DVF sur certaines ventes complexes (lots multiples, démembrements).

Fraîcheur : le critère qui change tout pour les produits temps réel

C'est souvent la différence la plus structurante. Le DVF est mis à jour deux fois par an, en avril et octobre, avec un décalage moyen de 4 à 6 mois. En novembre 2026, la publication d'octobre 2026 est la référence courante (voir le calendrier). PERVAL est rafraîchi chaque semaine à partir des actes signés : un acte signé un lundi peut apparaître la semaine suivante.

Implications produit :

• AVM, baromètre mensuel, dashboard interne : DVF suffit.
• Veille marchand de biens, alerting, scoring crédit quasi temps réel : la latence DVF est souvent rédhibitoire ; il faut PERVAL/BIEN ou un hybride DVF + observatoire d'annonces.
• Recherche académique : DVF, pour la reproductibilité et la citation.

Granularité des champs : ce que vous gagnez avec PERVAL

Le DVF expose une vingtaine de variables par mutation : commune, section cadastrale, parcelle, type de local, surface réelle bâtie, surface terrain, nombre de pièces, valeur foncière, date et nature de la mutation. C'est solide pour des analyses statistiques, mais pauvre pour une estimation fine d'un bien individuel (pas d'étage, pas d'ascenseur, pas de mode de chauffage détaillé).

PERVAL ajoute des dizaines de variables techniques issues du dossier notarial. Cette richesse améliore la précision atteignable par un AVM. Ordres de grandeur souvent cités côté proptech (benchmarks publics et retours d'expérience fin 2025) : un modèle DVF seul autour de 12 à 18 % d'erreur médiane sur Paris ; un modèle PERVAL bien réglé plutôt 6 à 9 %. Cet écart peut justifier un contrat ADSN pour un courtier ou une banque, rarement pour un MVP SaaS.

Perval gratuit : ce qui l'est, et ce qui ne l'est pas

Sur le papier, DVF et PERVAL sont tous deux présentés comme « gratuits ». Ce n'est pas le même gratuit.

DVF : gratuité ouverte et usage commercial libre

Le DVF est publié sous Licence Ouverte 2.0 d'Etalab. Vous pouvez télécharger les fichiers, les retraiter, les redistribuer, les inclure dans un produit commercial, avec mention de la source. Pour un éditeur de logiciel, c'est l'idéal : pas de redevance data, pas de contrat à renégocier. Une API managée comme Immo API facture le service (ingestion, nettoyage, endpoints, SLA), pas la donnée elle-même. Voir les tarifs : Starter 29 €/mois (1 000 requêtes/jour), Pro 49 €/mois (requêtes illimitées), essai 2 jours.

Base PERVAL : perval gratuit en consultation, payant pour le produit

Le perval gratuit désigne surtout la consultation des portails grand public (immobilier.notaires.fr, immobilier.statistiques.notaires.fr) après inscription. En revanche, l'accès professionnel à la base PERVAL via ADSN/Adnov est payant, encadré par contrat, et soumis à des conditions d'usage strictes. Vous pouvez produire des estimations pour vos clients dans le cadre du contrat, mais pas bâtir un SaaS qui réexpose la donnée brute sans accord. Pour un éditeur qui veut un produit autoportant, cette restriction fait souvent basculer la décision vers le DVF.

API et intégration : ce qui est réellement disponible en 2026

Côté DVF : un écosystème d'API matures

L'écosystème API autour du DVF est développé :

• API Etalab / fichiers data.gouv : gratuits, sans SLA produit.
• API foncier Cerema (DV3F) : enrichie, surtout acteurs publics.
• Immo API et acteurs privés : couches managées sur DVF avec REST, statistiques, géofiltres, parfois MCP pour agents IA.

Surface publique Immo API (vérifiée dans la documentation du site) :

• GET /api/mutations : liste filtrée des ventes.
• GET /api/mutations/nearby : ventes autour d'un point ou d'un code postal.
• GET /api/stats : agrégats (médiane, quantiles, prix au m², volume).
• GET /api/mcp (serveur MCP) : outils pour agents IA, détail sur /documentation/mcp.

Ces endpoints alimentent aussi une API d'estimation immobilière côté intégrateur (comparables + stats). Pour le traitement local, voir DVF en Python avec pandas et le guide développeur.

Côté PERVAL/BIEN : pas d'API publique standardisée

À ce jour (novembre 2026), il n'existe pas d'API publique REST/GraphQL pour interroger directement PERVAL ou BIEN. L'accès programmatique passe par les contrats ADSN/Adnov dédiés aux études notariales et à quelques partenaires institutionnels. Pour un développeur indépendant ou une start-up early stage, l'intégration directe est fermée. Scraper les portails publics peut suffire à un baromètre national grossier, pas à une intégration produit sérieuse ni conforme aux conditions d'usage.

Précision pour un AVM : un benchmark indicatif

Sur la base de benchmarks publics et de retours proptech à fin 2025, ordres de grandeur typiques pour un AVM appartements à Paris :

• DVF brut, 24 mois : MAPE médiane ≈ 14 %.
• DVF + DPE ADEME : ≈ 11 %.
• DVF + DPE + données de quartier : ≈ 9 %.
• PERVAL/BIEN seul : ≈ 7-8 %.
• PERVAL/BIEN + DPE + quartier : ≈ 5-6 %.

Pour un site d'estimation à fort trafic, 9 à 11 % est souvent accepté. Pour un courtier ou une banque, on vise plutôt 5 à 7 %. C'est cette frontière qui justifie ou non l'effort PERVAL. Méthodologie : IA et estimation DVF.

Vidéo : panorama des données immobilières françaises

Stratégies d'architecture : DVF seul, PERVAL seul, ou les deux ?

Stratégie 1 : DVF seul, via API tierce

Recommandée pour la plupart des produits early stage et SaaS B2B. Vous obtenez l'essentiel d'un AVM sans contrainte de licence. Compromis : précision plafonnée, fraîcheur limitée à 4-6 mois. Compensation possible avec DPE ADEME et annonces collectées légalement.

Stratégie 2 : PERVAL en accès direct, contrat ADSN

Pour les acteurs établis (réseaux d'agences, banques, courtiers grands comptes) qui absorbent le coût ADSN et ont besoin de la précision maximale. Le ROI apparaît dès que la qualité influence directement commissions ou risque.

Stratégie 3 : hybride DVF + PERVAL

DVF pour l'historique et la modélisation de base, PERVAL pour les marchés tendus et les estimations critiques. Coût d'intégration élevé, pertinent pour les leaders de marché.

Stratégie 4 : DVF + observatoire d'annonces

Compromis pour la veille et l'investissement locatif : DVF (vérité historique) + annonces (signal récent), sans licence PERVAL. Voir aussi prix immobilier et données ouvertes.

Cas d'usage typiques et recommandation

• AVM grand public : DVF (via Immo API ou équivalent) + DPE ADEME.
• Outil interne d'agence : DVF dans ~90 % des cas ; BIEN si exclusive IdF.
• Plateforme d'investissement locatif : DVF + annonces + DPE.
• Banque / scoring crédit : DVF + PERVAL/BIEN selon zone.
• Marchand de biens : DVF + alerting d'annonces ; PERVAL pour deals majeurs.
• Étude académique : DVF exclusivement.
• Alsace-Moselle : base PERVAL ou sources locales obligatoires.

Limites communes aux deux sources

• Pas d'historique de l'état du bien (rénovation non isolable sans proxy type DPE).
• Pas d'annonces ni de prix demandés : seulement les prix signés.
• Pas d'identifiant logement stable dans le temps.
• Pas de qualification des acquéreurs (primo, investisseur, etc.).
• Mutations atypiques (VEFA, démembrements) à filtrer soigneusement.

Sources émergentes à surveiller en 2026

• DV3F du Cerema : DVF enrichi (PLU, risques), utile promoteurs et collectivités.
• API DPE ADEME : valeur verte pour les modèles d'estimation.
• Bases d'annonces consolidées : signal haute fréquence.
• Géorisques : risques naturels et industriels.
• INSEE IRIS : socio-démo par micro-zone.

L'horizon 2027-2028 ressemble à des AVM hybrides (5 à 8 sources) avec arbitrages dynamiques. Une architecture data modulaire, capable d'ingérer une nouvelle source sans réécriture profonde, reste un avantage compétitif.

Comment Immo API expose le DVF (sans prétendre remplacer PERVAL)

Immo API ne revendique pas un accès à la base PERVAL. Le produit ingère et sert le DVF DGFiP. Pour un développeur, la valeur ajoutée est opérationnelle : plus besoin de télécharger les CSV semestriels, de dédupliquer les mutations multi-lots, ni de maintenir un index géo. Les routes utiles sont documentées sur /documentation :

# Ventes filtrées
curl "https://immoapi.app/api/mutations?commune=Lyon&type_local=Appartement&annee=2024&limit=50"   -H "x-api-key: dvf_live_VOTRE_CLE"

# Ventes autour d'un point
curl "https://immoapi.app/api/mutations/nearby?lat=45.75&lng=4.85&radius=1&limit=30"   -H "x-api-key: dvf_live_VOTRE_CLE"

# Statistiques de marché
curl "https://immoapi.app/api/stats?commune=Lyon"   -H "x-api-key: dvf_live_VOTRE_CLE"

Le serveur MCP (documentation MCP) permet à un agent IA (Claude Code, Cursor, etc.) d'appeler les mêmes données via des outils du type search_mutations et get_market_stats. C'est utile pour des workflows internes, pas pour contourner un contrat PERVAL.

Côté tarification (page /tarifs, novembre 2026) : essai 2 jours, Starter à 29 €/mois avec 1 000 requêtes/jour, Pro à 49 €/mois avec requêtes illimitées et support prioritaire. Les mises à jour suivent le calendrier semestriel DGFiP. Si la page tarifs mentionne des options non présentes dans le code produit, ne les prenez pas pour acquis dans votre architecture : basez-vous sur les endpoints réellement documentés ci-dessus.

Checklist avant de signer un contrat ADSN / base PERVAL

Avant de basculer budget et roadmap vers PERVAL, validez ces points avec votre juridique et votre data lead :

• Cas d'usage contractuel : estimation interne, revente de rapports, embedding dans un SaaS multi-clients ? Les conditions ADSN ne sont pas les mêmes.
• Zone géographique : province seule (PERVAL), IdF (BIEN), ou les deux ? Alsace-Moselle uniquement ?
• Volume et fraîcheur : combien d'estimations / mois, et quel retard maximal acceptable vs le DVF semestriel ?
• Absence d'API publique : qui livre l'extract, sous quel format, à quelle fréquence, avec quel SLA de rechargement ?
• Coût total de possession : licence + ETL + matching adresse + maintenance, comparé à DVF + DPE + annonces.
• Plan B open data : même avec PERVAL, gardez un pipeline DVF pour la reproductibilité, les zones hors contrat, et les analyses historiques longues.

Si votre réponse à « avons-nous vraiment besoin de < 1 mois de fraîcheur et d'étage / ascenseur dans le modèle ? » est non, restez sur le DVF. Beaucoup d'équipes surestiment le gain PERVAL au stade MVP.

Erreurs fréquentes quand on compare PERVAL et DVF

• Croire que « perval gratuit » = open data commercial : la consultation portail n'équivaut pas à une licence de redistribution.
• Supposer une API PERVAL « comme le DVF » : il n'y a pas d'équivalent public à /api/mutations.
• Ignorer l'Alsace-Moselle : un produit national « DVF only » affiche des trous à Strasbourg / Metz / Mulhouse.
• Comparer le prix d'une API DVF managée au « gratuit » PERVAL : le gratuit PERVAL ne couvre pas l'usage produit ; le prix Immo API paie l'infra et le service, pas la donnée DGFiP.
• Mélanger annonces et transactions : PERVAL et DVF sont des ventes signées ; un prix affiché sur une annonce n'est pas une mutation.
• Oublier BIEN en Île-de-France : parler de « PERVAL national » sans BIEN sous-estime le trou francilien.

Pour éviter les faux amis côté API, gardez sous la main le comparatif API immobilières et le guide app DVF Etalab (limites de l'UI publique vs API).

FAQ

Qu'est-ce que la base PERVAL ?

La base PERVAL est la base de données des transactions immobilières alimentée par les notaires de France (hors Île-de-France, couverte par BIEN). Elle est gérée par ADSN. Elle est plus fraîche et plus détaillée que le DVF, mais l'accès produit passe par un contrat professionnel, sans API publique standardisée.

Le perval gratuit, ça existe vraiment ?

Oui pour consulter les portails grand public des notaires (statistiques et annonces). Non pour construire un SaaS ou une API qui réutilise la base PERVAL en masse : l'accès programmatique et l'usage commercial sont payants et contractuels via ADSN/Adnov. Ne confondez pas consultation gratuite et licence open data.

PERVAL ou DVF : que choisir pour une proptech ?

Pour un produit qui a besoin d'une API, partez du DVF (fichiers Etalab ou API managée). Réservez la base PERVAL aux cas où la fraîcheur hebdomadaire, la granularité fine ou l'Alsace-Moselle justifient un contrat ADSN. Beaucoup de proptech démarrent 100 % DVF puis enrichissent.

Le DVF couvre-t-il toute la France ?

Non. L'Alsace (Bas-Rhin, Haut-Rhin), la Moselle et Mayotte sont absentes du jeu DGFiP publié sur data.gouv.fr, en raison du livre foncier. Pour ces territoires, orientez-vous vers la base PERVAL ou des sources locales. Détail dans le guide DVF.

Quels endpoints Immo API exposent le DVF ?

Les routes documentées sont /api/mutations, /api/mutations/nearby, /api/stats et le serveur /api/mcp. Elles renvoient du JSON sur les ventes et statistiques DVF. Voir la documentation. Immo API ne revendique pas ici d'accès à la base PERVAL.

Combien coûte une API DVF managée ?

Chez Immo API, le plan Starter est à 29 €/mois (1 000 requêtes/jour) et le plan Pro à 49 €/mois (requêtes illimitées), avec 2 jours d'essai, d'après la page tarifs (novembre 2026). Les fichiers DVF bruts restent gratuits sur data.gouv.fr.

Conclusion : choisir selon le cas d'usage, pas selon la mode

DVF et base PERVAL ne s'opposent pas, ils se complètent. Le DVF est la base de référence pour la majorité des cas d'usage data en France grâce à son ouverture, son exhaustivité (hors Alsace-Moselle) et son écosystème d'API. PERVAL est la source à privilégier quand la précision et la fraîcheur deviennent critiques, typiquement pour les acteurs financiers qui absorbent contrat et intégration.

Retenez trois points pour trancher vite. Un : le perval gratuit de consultation n'est pas une licence produit. Deux : sans API publique PERVAL, un SaaS early stage gagne presque toujours à industrialiser le DVF d'abord. Trois : si vous opérez en Alsace-Moselle ou visez une MAPE type banque, budgétez la base PERVAL (et BIEN en IdF) comme un chantier à part, pas comme un simple « autre endpoint ».

Pour la plupart des projets proptech en 2026, le bon chemin est de démarrer sur DVF via une API managée, d'enrichir avec DPE et données de quartier, puis de rouvrir le dossier PERVAL seulement si les métriques produit le prouvent. Créez un compte sur immoapi.app, explorez /api/mutations et /api/stats, et comparez avec l'API DVF Etalab ou le comparatif Immo API vs Sogefi si besoin. Pour obtenir les fichiers bruts : télécharger ou interroger les transactions. Pour industrialiser : guide développeur et, côté agents IA, serveur MCP.