Rendement locatif par commune : le calculer par API (DVF 2026)

Rendement locatif par commune : la réponse en 3 lignes

Pour calculer le rendement locatif par commune, on divise le loyer annuel au m² par le prix d'achat au m², puis on multiplie par 100. Le prix d'achat vient des données DVF (ventes réelles), récupérables par API en une requête agrégée ; le loyer vient de la carte officielle des loyers, le DVF ne le contenant pas.

Cet article détaille la formule (brut, net, net-net), la source de loyers à utiliser, et fournit un script Python qui établit un classement du rendement locatif commune par commune à partir de l'API Immo API. C'est la brique de base de tout outil de prospection en investissement locatif.

Comment calculer le rendement locatif par commune avec le DVF ?

Le rendement locatif mesure ce que rapporte un bien rapporté à son prix d'achat. À l'échelle d'une commune, on raisonne en valeurs médianes au m² pour obtenir un indicateur comparable d'une ville à l'autre.

Rendement brut : la formule de base

Le rendement brut est le ratio le plus rapide à calculer et celui qui sert au filtrage de masse :

Rendement brut (%) = (loyer mensuel au m² × 12) / prix d'achat au m² × 100

Exemple — Saint-Étienne :
  prix d'achat médian DVF .... 1 320 €/m²
  loyer médian ............... 9,10 €/m²
  rendement brut = (9,10 × 12) / 1320 × 100 = 8,3 %

Le prix au m² provient directement de l'endpoint statistiques d'Immo API, qui applique déjà l'exclusion des valeurs aberrantes et renvoie la médiane par commune — la moyenne étant trop sensible aux ventes atypiques.

Rendement net et net-net : ce que le brut masque

Le rendement brut ignore les charges. Pour une décision d'investissement, on descend au rendement net puis net-net :

Net : on retranche taxe foncière, charges non récupérables, gestion, vacance locative et entretien. Il représente en moyenne 70 à 80 % du brut.
Net-net : on intègre la fiscalité (régime micro-foncier, réel, LMNP). C'est le seul chiffre qui reflète la rentabilité réelle dans la poche de l'investisseur.

Pour un screening à l'échelle nationale, on calcule le brut par commune via API, puis on n'affine en net que sur la liste courte des communes retenues. Cette approche en entonnoir est la même que celle décrite dans notre guide de détection d'opportunités pour marchands de biens.

Où trouver les loyers par commune (le DVF ne les contient pas) ?

Point méthodologique essentiel : le DVF recense des prix de vente, jamais des loyers. Calculer un rendement locatif par commune exige donc de croiser deux sources distinctes.

Pour la partie loyers, la référence publique est la carte des loyers publiée par le ministère du Logement avec les données des observatoires locaux : un loyer médian au m² par commune (et par type de bien : maison, appartement), en open data sur data.gouv.fr. C'est la source la plus neutre, à privilégier sur les loyers d'annonces qui surestiment le marché réel — exactement comme les prix d'annonces surestiment les prix de vente face au DVF.

Le schéma de calcul est donc : prix de vente médian par commune via l'API DVF, loyer médian par commune via la carte des loyers, jointure sur le code INSEE de la commune. Une fois cette jointure en place, le rendement locatif par commune devient une simple colonne calculée, recalculable à chaque mise à jour semestrielle du DVF.

Code Python : classer le rendement locatif par commune via API

Le script ci-dessous interroge Immo API pour le prix médian de plusieurs communes, le croise avec un loyer médian (issu de la carte des loyers, ici chargé depuis un dictionnaire pour l'exemple) et renvoie un classement trié par rendement décroissant :

import requests

BASE_URL = "https://api.immoapi.app/v1"
HEADERS = {"Authorization": "Bearer VOTRE_TOKEN"}

# Loyers médians au m² (source : carte des loyers, data.gouv.fr)
LOYERS = {
    "42218": 9.10,   # Saint-Étienne
    "87085": 9.40,   # Limoges
    "18033": 8.70,   # Bourges
    "03190": 8.90,   # Montluçon
    "08105": 8.30,   # Charleville-Mézières
}

def prix_median_commune(code_commune):
    r = requests.get(f"{BASE_URL}/stats",
        headers=HEADERS,
        params={
            "code_commune": code_commune,
            "type_local": "Appartement",
            "annee": 2025,
        })
    return r.json().get("prix_m2_median")

def classer_rendement():
    lignes = []
    for code, loyer in LOYERS.items():
        prix = prix_median_commune(code)
        if not prix:
            continue
        rendement = (loyer * 12) / prix * 100
        lignes.append({
            "code_commune": code,
            "prix_m2": prix,
            "loyer_m2": loyer,
            "rendement_brut": round(rendement, 2),
        })
    return sorted(lignes,
                  key=lambda x: x["rendement_brut"],
                  reverse=True)

for v in classer_rendement():
    print(v["code_commune"], v["rendement_brut"], "%")

Ce socle se généralise à 35 000 communes en bouclant sur la liste des codes INSEE et en mettant en cache les réponses : la pagination et la gestion du token sont décrites dans notre guide développeur d'utilisation de l'API DVF.

Quelles communes ont le meilleur rendement locatif en 2026 ?

En croisant prix DVF et loyers médians, les rendements bruts les plus élevés de 2026 se concentrent dans les villes moyennes industrielles et les préfectures à prix d'achat bas, là où les loyers restent soutenus par la demande locative :

Ville              Prix m² DVF   Loyer m²   Rendement brut
Saint-Étienne      1 320 €       9,10 €     ~8,3 %
Limoges            1 690 €       9,40 €     ~6,7 %
Mulhouse           1 480 €       9,00 €     ~7,3 %
Le Havre           2 180 €       10,2 €     ~5,6 %
Bordeaux           4 640 €       14,2 €     ~3,7 %
Paris              9 500 €       29,5 €     ~3,7 %

La lecture est claire : les grandes métropoles tendues offrent un rendement locatif faible (prix très élevés), tandis que les villes moyennes affichent des ratios deux fois supérieurs. C'est cohérent avec la dynamique des villes moyennes pour les primo-accédants en 2026, où prix d'achat et demande locative se rejoignent.

Attention toutefois : un rendement de commune masque d'énormes écarts de quartier à quartier. Une médiane communale à 8 % peut recouvrir des micro-marchés de 4 à 12 % selon la rue, la proximité des transports ou la vacance locative réelle. Le rendement par commune sert au pré-tri, jamais à la décision finale.

Quelles sont les limites du rendement locatif calculé sur le DVF ?

L'indicateur est puissant pour comparer des centaines de communes en quelques secondes, mais il comporte des angles morts à documenter :

Décalage temporel du DVF : les transactions arrivent avec environ 6 mois de retard. Sur un marché qui se retourne, le prix d'achat utilisé peut être obsolète ; un coefficient d'évolution de marché est alors nécessaire.
Granularité du loyer : la carte des loyers donne une médiane communale, sans distinguer le neuf, l'état du bien ou le meublé, qui peut majorer le loyer de 10 à 25 %.
Vacance et impayés : un rendement brut élevé dans une commune en déprise démographique peut être trompeur si le bien reste vacant plusieurs mois par an.
Hétérogénéité intra-communale : comme pour une estimation par comparables, descendre au quartier (section cadastrale, code IRIS) fiabilise nettement le calcul.

Pour choisir la source de données la plus adaptée à votre volumétrie et à votre besoin de fraîcheur, comparez les offres dans notre comparatif des API DVF 2026.

Vidéo : calculer la rentabilité locative à partir des données ouvertes

Pour visualiser le croisement prix de vente / loyers et le calcul du rendement :

FAQ — rendement locatif par commune

Comment calculer le rendement locatif d'une commune avec le DVF ?

On récupère le prix d'achat médian au m² de la commune via l'API DVF, on le croise avec le loyer médian au m² issu de la carte des loyers, puis on applique la formule : loyer mensuel au m² × 12 / prix au m² × 100. Le DVF fournit le prix réel d'actes notariés, jamais le loyer.

Le DVF contient-il les loyers ?

Non. Le DVF ne recense que des transactions de vente (prix, surface, type, date, localisation). Pour le loyer, il faut une source distincte : la carte des loyers du ministère du Logement, en open data, qui donne un loyer médian au m² par commune.

Quel rendement locatif brut viser en 2026 ?

Un rendement brut de 5 à 7 % est correct dans une ville moyenne, 3 à 4 % typique d'une grande métropole tendue, et 8 % et plus possible dans certaines villes industrielles à prix bas. Le brut sert au pré-tri ; seule la rentabilité nette, après charges et fiscalité, valide un investissement.

Pourquoi ne pas utiliser les loyers et prix des annonces ?

Les annonces affichent des prix et loyers demandés, pas pratiqués. L'écart atteint 5 à 12 % sur les prix de vente et reste significatif sur les loyers. Croiser DVF (prix réels) et carte des loyers (loyers observés) évite de surestimer structurellement le rendement.

Peut-on automatiser le calcul du rendement locatif pour toutes les communes ?

Oui. En bouclant sur la liste des codes INSEE et en interrogeant l'endpoint statistiques de l'API, on calcule le rendement brut des 35 000 communes françaises et on les classe. C'est la base d'un outil de prospection en investissement locatif, recalculable à chaque mise à jour semestrielle du DVF.

Pour aller plus loin

Conclusion : un classement de rendement locatif en quelques requêtes

Calculer le rendement locatif par commune ne demande pas un outil propriétaire coûteux : une requête sur l'API DVF pour le prix d'achat médian, un croisement avec la carte des loyers pour le loyer médian, et une formule de trois termes suffisent à classer des centaines de villes par rentabilité. Le brut sert au filtrage de masse, le net à la décision, et la granularité quartier à la fiabilité. Pour brancher le calcul sur vos premières communes, consultez la documentation Immo API et l'endpoint de statistiques agrégées.