Dispositif Jeanbrun 2026 : calcul amortissement bailleur privé avec l'API DVF

Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau statut du bailleur privé en bref

Entré en vigueur le 21 février 2026 et reconduit jusqu'à fin 2028, le dispositif Jeanbrun instaure un nouveau statut du bailleur privé qui remplace la logique de réduction d'impôt à la Pinel par une logique d'amortissement. Concrètement, l'investisseur peut désormais déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus fonciers, jusqu'à les ramener à zéro voire générer un déficit imputable sur le revenu global. Cet article décrit le mécanisme d'amortissement, les plafonds de loyers 2026, et surtout la méthode pour calibrer le calcul à partir des données DVF via l'API Immo API.

Le dispositif Jeanbrun tire son nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, à l'origine de la loi de finances 2026. Il s'inscrit dans le plan Relance Logement aux côtés de la relocation conditionnelle des passoires thermiques et de la décentralisation des aides au logement.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024 après plus de dix ans de service, avec un bilan jugé décevant : un coût budgétaire élevé (autour de 2 milliards d'euros par an) pour un effet modeste sur l'offre locative intermédiaire. La réduction d'impôt fixe du Pinel (jusqu'à 14 % du prix sur 12 ans) entrait par ailleurs dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui pénalisait les contribuables les plus imposés. Le statut du bailleur privé inverse la logique : l'amortissement est une règle de calcul du revenu, pas une niche, ce qui le place hors plafond global.

L'autre rupture concerne le zonage. Le dispositif Jeanbrun s'applique sur tout le territoire, là où le Pinel se limitait aux zones A bis, A et B1. Les investisseurs en zone B2 et C — exclus du Pinel depuis 2018 — retrouvent un cadre fiscal attractif, sous réserve de respecter les plafonds de loyers du dispositif intermédiaire ou social.

Quel est le calendrier d'application du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif s'applique aux acquisitions signées chez le notaire entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les promesses signées avant cette fenêtre mais finalisées dans la période sont éligibles, à condition que la promesse comporte la mention « investissement locatif sous régime Jeanbrun ». L'arrêté du 6 janvier 2026 (JO du 31 janvier 2026) fixe les plafonds de loyers et de ressources pour l'année.

L'engagement de location est de 9 ans minimum, ce qui correspond à un cycle complet d'amortissement sur la majorité des taux. Le non-respect de la durée de location entraîne la reprise rétroactive de l'avantage fiscal — un risque à anticiper, notamment si la stratégie patrimoniale prévoit une revente avant échéance. L'API DVF permet, en parallèle, de monitorer l'évolution de la valeur du bien et d'arbitrer entre conservation et revente, comme détaillé dans notre guide d'automatisation de la veille immobilière.

Comment calculer l'amortissement du dispositif Jeanbrun ?

Quelle est la base amortissable (80 % du prix d'acquisition) ?

La loi fixe forfaitairement la base amortissable à 80 % du prix d'acquisition net de frais, les 20 % restants étant réputés correspondre à la valeur du terrain (non amortissable). Cette répartition forfaitaire est plus avantageuse que la méthode des comptables — qui retient souvent 15 % de terrain pour un appartement et 30 % pour une maison — car elle évite les contestations de l'administration fiscale.

Pour un appartement acheté 250 000 € hors frais de notaire, la base amortissable atteint donc 200 000 € (250 000 × 0,80). Si l'investisseur opte pour la location intermédiaire au taux de 3,5 % par an dans le neuf, il déduit chaque année 7 000 € de ses revenus fonciers (200 000 × 3,5 %). Sur 9 ans, l'amortissement cumulé représente 63 000 € de revenus défiscalisés — sans même tenir compte des charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété).

Quels sont les taux d'amortissement 2026 dans le neuf et l'ancien ?

Le barème du dispositif Jeanbrun varie selon deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien avec travaux) et le niveau de loyer pratiqué. Le tableau suivant synthétise les taux applicables en 2026 :

Neuf — Location intermédiaire (LLI) : taux d'amortissement de 3,5 % par an
Neuf — Location sociale (Loc2) : taux de 4,5 % par an
Neuf — Location très sociale (Loc3) : taux de 5,5 % par an
Ancien avec travaux — Location intermédiaire : taux de 3 % par an
Ancien avec travaux — Location sociale : taux de 3,5 % par an
Ancien avec travaux — Location très sociale : taux de 4 % par an

Pour bénéficier des taux « ancien avec travaux », le bien doit faire l'objet d'une rénovation représentant au moins 20 % du prix d'acquisition et permettant un gain d'au moins deux classes au DPE. Ce seuil a été abaissé par rapport au texte initial qui prévoyait 30 % — un assouplissement obtenu pendant les débats parlementaires pour rendre le dispositif compatible avec la rénovation thermique des passoires F et G traitées par la loi Relance Logement.

L'avantage fiscal annuel est plafonné à 8 000 € par foyer, plafond porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus locatifs proviennent de logements sociaux ou très sociaux, et jusqu'à 12 000 € dans la même configuration en cas de cumul avec un déficit foncier classique. Au-delà de ces seuils, l'amortissement excédentaire est reportable sur les exercices ultérieurs.

Pour aller plus loin : un député explique le statut du bailleur privé en vidéo

Cette intervention de février 2026 décortique les mécanismes du dispositif Jeanbrun, les arbitrages politiques qui ont façonné les taux d'amortissement et les conditions d'éligibilité, et compare le statut bailleur privé au LMNP. Un complément utile avant de calibrer un montage Jeanbrun avec l'API DVF.

Quels plafonds de loyers et de ressources s'appliquent au bailleur privé Jeanbrun ?

Quels sont les plafonds de loyers par zone géographique en 2026 ?

Les plafonds de loyers Jeanbrun 2026 sont fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026 et varient selon trois paramètres : la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C), le niveau de loyer choisi (LLI intermédiaire, Loc2 social, Loc3 très social) et la surface utile du logement. Voici les plafonds intermédiaires (LLI) hors charges au m² de surface utile :

Zone A bis (Paris et 76 communes franciliennes) : 19,51 €/m²
Zone A (grandes métropoles, Côte d'Azur) : 14,49 €/m²
Zone B1 (villes >250 000 hab, périphérie A) : 11,68 €/m²
Zone B2 (villes 50 000-250 000 hab) : 10,15 €/m²
Zone C (reste du territoire) : 10,15 €/m²

Pour les locations sociales (Loc2) et très sociales (Loc3), les plafonds sont respectivement inférieurs d'environ 15 % et 30 %. Un coefficient multiplicateur s'applique aux petites surfaces (formule 0,7 + 19/S) pour éviter que les studios ne soient écartés du dispositif. Pour un T1 de 25 m² en zone A, le coefficient atteint 1,46, ce qui porte le plafond intermédiaire à environ 21,15 €/m².

Quels sont les plafonds de ressources des locataires en 2026 ?

Le respect des plafonds de ressources s'apprécie à la date de signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence N-2. Une évolution ultérieure des revenus du locataire n'a aucun impact sur l'avantage fiscal du bailleur. Pour le niveau intermédiaire en 2026, les plafonds de ressources annuels sont :

Personne seule, zone A bis ou A : 43 953 €
Couple, zone A bis ou A : 65 691 €
Couple + 1 enfant, zone A bis ou A : 86 112 €
Personne seule, zone B1 : 35 825 €
Couple, zone B1 : 47 842 €
Personne seule, zone B2/C : 32 243 €

Pour les locations sociales et très sociales, les plafonds sont réduits respectivement à environ 80 % et 60 % du plafond intermédiaire. La location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant n'est pas autorisée, contrairement au LMNP — c'est l'une des principales contraintes patrimoniales du dispositif.

Comment l'API DVF aide-t-elle à valider un investissement Jeanbrun ?

Pourquoi séparer la valeur bâtie de la valeur foncière avec DVF ?

Même si la loi fixe forfaitairement la base amortissable à 80 % du prix d'acquisition, l'investisseur averti vérifiera a posteriori la cohérence de ce ratio avec le marché local. En zone tendue (Paris intramuros, Bordeaux centre, Lyon Presqu'île), la part du foncier dans le prix peut dépasser 40 %. À l'inverse, dans certaines communes périphériques, le foncier peut représenter moins de 10 %, ce qui rend la base forfaitaire 80 % particulièrement favorable.

La base DVF permet d'isoler les ventes de terrains nus sur la même commune et la même période que l'acquisition étudiée. En croisant ces données avec les ventes d'immeubles bâtis, on obtient un ratio bâti/foncier observé localement. Cette analyse est utile pour :

Anticiper un contrôle fiscal sur la base amortissable — la jurisprudence admet désormais une marge de 15 % autour du ratio forfaitaire
Calibrer un montage SCI à l'IS dans lequel l'amortissement comptable peut différer du Jeanbrun (mais ne se cumule pas)
Préparer la plus-value de cession au terme des 9 ans : la valeur de revente devra refléter cette répartition

Comment identifier les communes éligibles avec les meilleurs rendements ?

Le rendement brut d'un investissement Jeanbrun dépend de trois variables : le prix au m², le plafond de loyer applicable et la tension locative. L'API DVF fournit les deux premières via l'endpoint /v1/stats, qui renvoie le prix médian par commune et par type de bien. En croisant ce prix avec le plafond de loyer Jeanbrun de la zone, on obtient un rendement maximal théorique par commune.

Par exemple, à Saint-Étienne (zone B2), le prix médian d'un appartement T3 en 2025 s'établissait à 105 000 € selon les données DVF. Le plafond intermédiaire Jeanbrun (10,15 €/m²) appliqué à une surface de 65 m² génère un loyer annuel maximal de 7 917 €, soit un rendement brut de 7,5 %. À l'inverse, à Annecy (zone A) où le T3 médian dépasse 320 000 €, le même calcul plafonne le rendement à 3,5 %. Notre guide du rendement locatif par commune détaille l'algorithme et les SQL associées.

Exemple concret : appartement T3 à Rennes en location intermédiaire

Imaginons un investisseur qui acquiert un T3 neuf de 62 m² à Rennes (zone B1) pour 238 000 € hors frais, en s'engageant sur la location intermédiaire. Voici le calcul Jeanbrun :

Base amortissable : 238 000 × 0,80 = 190 400 €
Amortissement annuel (taux LLI 3,5 % dans le neuf) : 190 400 × 3,5 % = 6 664 €
Loyer maximal Jeanbrun (62 m² × 11,68 €/m²) : 724 €/mois, soit 8 688 € annuels
Charges déductibles classiques estimées (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d'emprunt) : 4 200 €/an
Revenu foncier net imposable : 8 688 − 4 200 − 6 664 = -2 176 € (déficit foncier reportable)

L'investisseur, imposé à la tranche marginale de 30 %, économise donc l'intégralité de l'impôt sur ses revenus fonciers et impute en plus 2 176 € sur son revenu global, soit une économie supplémentaire de 653 €. Sur la durée d'engagement de 9 ans, le cumul d'amortissement dépasse 60 000 € de revenus défiscalisés, à comparer avec les 15 000 € de réduction d'impôt qu'aurait offert l'ancien Pinel sur la même opération.

Pour reproduire ce calcul sur 50 communes en quelques minutes, il suffit d'interroger l'API Immo API en boucle sur l'endpoint /v1/stats et de croiser les médianes avec les plafonds Jeanbrun par zone. Les développeurs intéressés par l'intégration technique des données DVF trouveront dans notre comparatif les bonnes pratiques d'authentification et de pagination. Pour aller plus loin sur l'automatisation et l'intégration d'APIs en Python ou Node, la formation Claude Code propose des modules dédiés au scripting de données ouvertes.

Foire aux questions : dispositif Jeanbrun 2026

Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec le LMNP ?

Non, les deux régimes sont mutuellement exclusifs pour un même bien. Le dispositif Jeanbrun s'applique à la location nue (résidence principale du locataire) tandis que le LMNP couvre la location meublée. Un investisseur peut néanmoins détenir plusieurs biens et combiner Jeanbrun pour les uns et LMNP pour les autres, à condition de respecter la limite de 23 000 € de recettes BIC/an pour conserver le statut non professionnel sur le LMNP.

Peut-on louer à un proche dans le cadre du dispositif Jeanbrun ?

Non. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant est strictement interdite, y compris en cas de respect des plafonds de loyers et de ressources. Cette règle vise à éviter les montages optimisants où le bailleur se rémunérerait via un locataire-prête-nom. Les locataires non-parents éloignés (cousins, neveux/nièces) sont en revanche autorisés.

Quel est le plafond global de niches fiscales applicable au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun étant traité fiscalement comme un amortissement (règle de calcul du revenu) et non comme une réduction d'impôt, il échappe au plafond global de 10 000 € des niches fiscales. Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi cumuler Jeanbrun avec d'autres avantages plafonnés (Madelin, Sofica, services à la personne) sans saturer le plafond.

L'investissement Jeanbrun peut-il être réalisé via une SCI ?

Oui, à la condition que la SCI soit transparente fiscalement (à l'IR). Les associés bénéficient alors de l'amortissement Jeanbrun au prorata de leurs parts. Une SCI à l'IS ne peut pas bénéficier du dispositif Jeanbrun spécifiquement, mais elle dispose déjà d'un mécanisme d'amortissement comptable comparable (3,5 à 4 % sur le bâti), souvent retenu par les patrimoines importants. Le choix entre les deux régimes dépend du taux marginal d'imposition et de la stratégie de transmission.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il aux résidences services (étudiantes, seniors) ?

Non. Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme) impliquent par définition une exploitation meublée avec services, ce qui exclut le Jeanbrun. Ces résidences continuent de relever du régime LMNP ou Censi-Bouvard pour les programmes éligibles. Pour les locations étudiantes nues longue durée (9 mois ou plus), le Jeanbrun peut en revanche s'appliquer, sous réserve du respect des plafonds.

Comment éviter la requalification fiscale d'un montage Jeanbrun ?

Trois précautions sont essentielles. Documenter le caractère intermédiaire ou social en conservant les avis d'imposition du locataire au début du bail. Respecter strictement les plafonds de loyers, indexés annuellement sur l'IRL — un dépassement même temporaire fait perdre l'avantage pour l'année concernée. Anticiper la cession en restant locataire jusqu'au terme des 9 ans : une revente prématurée déclenche la reprise rétroactive de l'amortissement, sauf cas de force majeure (mutation professionnelle, invalidité, décès). Notre article sur la plus-value immobilière 2026 précise l'articulation entre Jeanbrun et la fiscalité de la cession.