Loi Relance Logement 2026 : relouer une passoire thermique F/G avec l'API DVF

Loi Relance Logement et passoires thermiques : ce que change le texte d'avril 2026

Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille le projet de loi Relance Logement. Mesure phare : la relocation des passoires thermiques F et G pourrait redevenir possible, à condition d'un engagement formel de rénovation énergétique. L'objectif assumé est de remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif d'ici 2028.

Cet article décrypte les conditions exactes du dispositif, mesure son impact potentiel sur les prix via la base DVF et détaille une méthode opérationnelle pour identifier les passoires thermiques décotées commune par commune avec l'API DVF d'Immo API. Utile pour les bailleurs, investisseurs, gestionnaires de patrimoine et proptechs qui veulent transformer cette actualité réglementaire en opportunité chiffrée.

Que prévoit la loi Relance Logement présentée le 23 avril 2026 ?

Quelles sont les conditions pour relouer une passoire thermique F ou G en 2026 ?

Le texte gouvernemental autorise un propriétaire bailleur à continuer à louer un logement classé G (et bientôt F, dont l'interdiction prévue en 2028 serait également concernée) à deux conditions cumulatives :

S'engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir le bien du statut de passoire thermique
Respecter un délai maximum de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un logement en copropriété

Ces délais reflètent une réalité de terrain : en copropriété, la programmation des travaux passe par une assemblée générale, un vote, un appel d'offres et un calendrier qui dépend de la majorité des copropriétaires. Trois ans seraient irréalistes. La loi cherche un équilibre entre la pression réglementaire et le rythme effectif des chantiers, là où la version actuelle de la loi Climat & Résilience avait été jugée trop brutale par de nombreux acteurs.

Quel est le calendrier parlementaire du projet de loi Relance Logement ?

Le texte sera examiné en première lecture au Sénat en juin 2026, puis transmis à l'Assemblée nationale. Le gouvernement vise une adoption avant la fin de l'année 2026. À noter que la loi Relance Logement va au-delà des seules passoires thermiques : elle articule quatre volets :

Volet locatif : relocation conditionnelle des logements F et G sous engagement de travaux
Volet fiscal : élargissement du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes, avec un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition tout en maintenant l'objectif de gain de deux classes au DPE
Volet territorial : décentralisation des aides au logement vers les maires et les intercommunalités
Volet urbanisme : simplification des démarches de construction et lancement de l'ANRU 3 (rénovation urbaine)

Pour les développeurs et proptechs qui exploitent déjà les données de transactions immobilières, cette loi ouvre de nouveaux cas d'usage de scoring : identifier les biens éligibles, mesurer le retour sur investissement post-travaux, alerter les propriétaires concernés. La réforme DPE de janvier 2026 a déjà reclassé 850 000 logements ; la loi Relance Logement amplifie cette dynamique.

Combien de passoires thermiques peuvent être remises en location en France ?

Quel est l'état du parc des passoires thermiques en 2026 ?

Après la réforme du coefficient électricité de janvier 2026 (passage de 2,3 à 1,9), la France compte environ 3,5 millions de passoires thermiques, soit près de 9 % du parc immobilier. Deux tiers de ces logements sont classés F et un tiers classés G. Le marché locatif privé concentre une part significative de ce stock : on estime que jusqu'à 25 % du marché locatif privé pourrait être impacté par les restrictions DPE progressives à horizon 2034.

Depuis janvier 2021, le nombre de passoires thermiques disponibles à la location a chuté de près de 64 %, contre seulement -37 % pour les logements A à D. Cette désertion a contribué à la baisse de 15 % de l'offre locative observée ces dernières années, que la loi Relance Logement cherche à inverser.

Pour aller plus loin : comprendre l'assouplissement en vidéo

Cette analyse publiée le 25 avril 2026, deux jours après l'annonce gouvernementale, décrypte les conditions exactes pour relouer une passoire thermique en 2026, 2027 et 2028. Un complément utile avant d'utiliser l'API DVF pour calibrer une stratégie d'acquisition ou de rénovation.

Combien de logements la loi Relance Logement vise-t-elle à remettre sur le marché ?

Vincent Jeanbrun évalue le potentiel à 650 000 à 700 000 logements remis sur le marché d'ici 2028. Cette fourchette correspond grosso modo à la totalité des logements classés G actuellement retirés de la location ou bloqués au renouvellement de bail. À titre de comparaison, l'offre locative française au premier trimestre 2026 atteignait 410 875 biens disponibles (+3,6 %). La remise sur le marché de 650 000 à 700 000 logements représenterait plus d'une année et demie d'offre actuelle — un choc d'offre majeur, susceptible de peser sur la dynamique des loyers dans les zones tendues.

Quelle décote DVF pour les passoires thermiques F et G en 2026 ?

Quels sont les chiffres nationaux de décote DPE F et G mesurés par les notaires ?

Les études du Conseil supérieur du notariat, qui croisent les ventes 2024 avec les DPE publiés par l'ADEME, fournissent les références chiffrées les plus solides :

Maison classée G : décote moyenne nationale de -25 % par rapport à un bien équivalent classé D
Appartement classé G : décote moyenne nationale de -12 %
Écart de prix moyen entre un DPE D et une passoire thermique : environ -452 €/m²
À l'opposé, les logements classés A ou B se vendent avec une surcote de +7 % à +17 %

Ces ordres de grandeur, déjà bien documentés, doivent désormais être intégrés à toute analyse de marché basée sur la base DVF. La méthode est détaillée dans notre guide AVM par comparables.

Quelle décote DPE G par région française en 2026 ?

La décote varie fortement selon le climat et la dynamique locale du marché. Les régions au climat froid affichent les écarts les plus importants, car la facture énergétique d'un mauvais DPE y est plus lourde :

Hauts-de-France : maison G à -25 %, appartement à -13 %
Normandie : maison G à -23 %, appartement à -11 %
Bretagne : maison G à -22 %, appartement à -12 %
Centre-Val de Loire : maison G à -21 %, appartement à -10 %
PACA : décote sensiblement plus faible (autour de -15 %), avec des délais de vente allongés de 30 à 60 jours

En valeur absolue, une maison classée G affichée à 200 000 € en Hauts-de-France perd environ 50 000 € par rapport à la même maison en D, contre seulement 24 000 € dans les Bouches-du-Rhône. Cette dispersion régionale est essentielle pour qui veut détecter des opportunités de marchand de biens à grande échelle.

Comment la loi Relance Logement peut-elle déformer cette décote ?

Si la loi est adoptée et que les passoires thermiques redeviennent louables sous engagement de travaux, deux effets opposés sont à anticiper :

Effet à court terme : la décote pourrait se réduire mécaniquement, car le bien retrouve son potentiel locatif immédiat. Pour un investisseur, la valeur d'usage d'un logement G en 2027 ne sera plus nulle, ce qui devrait porter les prix
Effet à moyen terme : l'engagement contractuel de travaux et la sanction prévue en cas de non-respect deviennent eux-mêmes un facteur de risque. Les acheteurs intégreront le coût et la probabilité de réalisation effective dans leur prix d'offre

Les analystes qui suivent les prix DVF semestre par semestre devront donc construire deux scénarios : un scénario « loi votée » avec compression de la décote, et un scénario « loi non adoptée » avec maintien des décotes actuelles. Notre guide sur l'automatisation de la veille immobilière par webhooks détaille comment piloter ce type de suivi.

Comment utiliser l'API DVF pour identifier les opportunités passoires thermiques ?

Quelle méthode pour détecter une passoire thermique décotée par commune ?

L'API DVF d'Immo API permet de filtrer les mutations par commune, type de bien et période. Croisée avec la base DPE publique de l'ADEME, elle révèle les biens dont le prix de vente s'écarte significativement de la médiane locale, à classe énergétique connue. La méthode en cinq étapes :

Étape 1 : récupérer les mutations DVF récentes (12 à 24 mois) sur la commune cible via /v1/mutations
Étape 2 : calculer le prix médian €/m² par typologie (maison / appartement)
Étape 3 : joindre la base ADEME DPE par adresse normalisée (taux de matching de 80-90 % en zone urbaine)
Étape 4 : isoler les biens classés F et G et calculer leur écart au prix médian communal
Étape 5 : trier par décote décroissante pour identifier les biens les plus sous-évalués

Pour les développeurs débutants, notre guide développeur Immo API détaille l'authentification, la pagination et le filtrage avancé. Pour aller plus loin sur l'intégration, apprendre à intégrer des APIs avec Claude Code peut accélérer significativement la mise en production de ce type de pipeline.

Quel exemple de code Python pour scorer une passoire thermique ?

Voici un squelette qui combine l'API DVF avec la base ADEME pour calculer un score d'opportunité par bien :

import os
import pandas as pd
import requests

API_KEY = os.environ['IMMO_API_KEY']

# 1) Mutations DVF récentes sur une commune
r = requests.get(
    'https://immoapi.app/v1/mutations',
    params={'code_commune': '59350', 'annee': 2025, 'per_page': 200},
    headers={'Authorization': f'Bearer {API_KEY}'},
).json()

df = pd.DataFrame(r['mutations'])
df['prix_m2'] = df['valeur_fonciere'] / df['surface_reelle_bati']
mediane_commune = df['prix_m2'].median()

# 2) Jointure avec la base DPE ADEME
dpe = pd.read_csv('dpe_logements_existants.csv')
dpe = dpe[dpe['code_postal'].astype(str).str.startswith('59')]

merged = pd.merge(
    df, dpe,
    left_on=['adresse_numero', 'adresse_nom_voie', 'surface_reelle_bati'],
    right_on=['numero_voie', 'nom_voie', 'surface_habitable'],
    how='left',
)

# 3) Score d'opportunité passoire thermique
passoires = merged[merged['classe_dpe'].isin(['F', 'G'])].copy()
passoires['decote_pct'] = 1 - (passoires['prix_m2'] / mediane_commune)
passoires = passoires.sort_values('decote_pct', ascending=False)

print(passoires[['adresse_nom_voie', 'classe_dpe', 'prix_m2', 'decote_pct']].head(20))

Ce squelette doit être complété par un géocodage fin, une déduplication des DPE multiples sur un même bien et un filtrage des mutations atypiques. Pour les opérations à grande échelle, voir notre article sur les agents IA MCP pour interroger DVF.

Quels risques pour les bailleurs qui ne respectent pas l'engagement de travaux ?

Quelles sanctions sont prévues en cas de non-respect ?

Le projet de loi prévoit que les bailleurs s'engageant formellement à rénover s'exposent à des sanctions renforcées en cas de non-respect du calendrier. Les contours précis ne sont pas encore arrêtés (le texte sera amendé au Sénat), mais le gouvernement assume une posture dissuasive : il s'agit d'éviter que les bailleurs récalcitrants utilisent l'engagement de travaux comme simple manœuvre dilatoire. Les sanctions évoquées incluent :

Réduction obligatoire du loyer à la charge du propriétaire
Versement de dommages-intérêts au locataire
Astreinte journalière en cas de non-réalisation des travaux dans les délais
Interdiction définitive de location avec retrait du logement du marché

Pour un bailleur, l'arbitrage est donc clair : vendre maintenant à un investisseur capable d'absorber les travaux, ou s'engager et budgétiser sérieusement la rénovation. Dans les deux cas, une analyse précise de la décote actuelle et du coût de remise à niveau s'impose.

Comment chiffrer le coût des travaux et le retour sur investissement ?

Le coût d'une rénovation énergétique permettant de passer un bien de F ou G à D ou mieux se situe généralement entre 800 et 2 500 €/m², selon l'état initial, le type d'énergie de chauffage, la performance de l'enveloppe et la localisation. Pour une maison de 100 m² classée G, le budget travaux peut varier de 80 000 à 250 000 €, partiellement compensé par les aides :

MaPrimeRénov' Copropriété : 30 % du HT pour un gain énergétique ≥ 35 %, 45 % pour un gain ≥ 50 %, dans la limite de 25 000 €/logement, avec bonus de 10 % pour sortie du statut de passoire
Éco-prêt à taux zéro collectif, TVA à 5,5 %, CEE (Certificats d'économies d'énergie)
Aides locales des collectivités

Côté valorisation post-travaux, on observe une plus-value de 15 % à 25 % à la revente, à laquelle s'ajoute la possibilité de relouer (ou de continuer à louer) en règle, ce qui sécurise le rendement locatif. Pour piloter cet arbitrage, voir notre analyse du rendement locatif par commune via DVF.

Foire aux questions sur la loi Relance Logement et les passoires thermiques

Qu'est-ce que la loi Relance Logement présentée en avril 2026 ?

La loi Relance Logement est un projet de loi annoncé le 23 avril 2026 à Marseille par le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Elle articule quatre volets : relocation conditionnelle des passoires thermiques F et G, élargissement du dispositif fiscal Jeanbrun aux maisons anciennes, décentralisation des aides au logement et simplification des démarches de construction (ANRU 3). Examen au Sénat prévu en juin 2026, adoption visée avant fin 2026.

Peut-on louer une passoire thermique en 2026 avec la loi Relance Logement ?

Sous réserve d'adoption du texte, oui. Le bailleur devra s'engager formellement à réaliser des travaux permettant de sortir le bien du statut de passoire thermique, dans un délai de 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans pour un logement en copropriété. En l'absence d'adoption ou avant son entrée en vigueur, les logements G restent classés non décents pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1^er janvier 2025.

Combien de logements F et G la loi vise-t-elle à remettre sur le marché ?

Le ministre Vincent Jeanbrun évalue le potentiel à 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028. C'est l'équivalent de plus d'une année et demie d'offre locative actuelle (410 875 biens dispo au T1 2026), donc un choc d'offre potentiellement majeur, susceptible d'influer sur les loyers en zones tendues.

Quelle est la décote moyenne d'une passoire thermique F ou G en 2026 ?

Une maison classée G se vend en moyenne -25 % moins cher qu'une équivalente classée D (jusqu'à -25 % en Hauts-de-France, -23 % en Normandie, -22 % en Bretagne). Un appartement classé G subit une décote moyenne nationale de -12 %. En PACA, la décote est plus faible (-15 %) mais les délais de vente s'allongent de 30 à 60 jours.

Comment identifier une passoire thermique décotée avec l'API DVF ?

Récupérez les mutations DVF récentes sur la commune cible via /v1/mutations, joignez la base DPE de l'ADEME par adresse, isolez les biens F et G et triez par écart au prix médian local. L'API DVF d'Immo API fournit les transactions structurées et géolocalisées en moins de 200 ms. Notre comparatif des APIs DVF détaille les options du marché.

Quel coût de rénovation pour sortir une passoire thermique du statut F ou G ?

Entre 800 et 2 500 €/m² selon l'état initial, le mode de chauffage et l'enveloppe. Soit 80 000 à 250 000 € pour une maison de 100 m². Aides cumulables : MaPrimeRénov' Copropriété (30 à 45 % du HT plafonné à 25 000 €/logement), éco-PTZ, TVA 5,5 %, CEE, aides locales. Valorisation post-travaux : +15 à +25 % à la revente.

Que se passe-t-il si je m'engage à rénover mais ne respecte pas le délai ?

Le projet de loi prévoit des sanctions renforcées en cas de non-respect : réduction obligatoire de loyer, dommages-intérêts au locataire, astreinte journalière et, à terme, interdiction définitive de location. Les contours précis seront fixés lors du débat parlementaire au Sénat à partir de juin 2026.

La loi Relance Logement s'applique-t-elle aussi à l'Alsace-Moselle ?

Oui, la loi s'applique sur l'ensemble du territoire national. Mais l'analyse via les données DVF n'est pas possible en Alsace-Moselle, qui dépend du livre foncier hérité du droit allemand et non publié sur data.gouv.fr. Pour ces départements, il faut s'appuyer sur les bases notariales PERVAL ou sur des sources locales.