DVF Alsace-Moselle : pourquoi les ventes n'apparaissent pas (livre foncier)

DVF Alsace-Moselle : carte de France montrant pourquoi les transactions immobilières du Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle sont absentes des données DVF à cause du livre foncier

Vous cherchez le prix de vente d'une maison à Strasbourg, d'un appartement à Mulhouse ou d'un terrain près de Metz dans la base DVF… et vous ne trouvez rien. Aucune transaction, aucun point sur la carte, comme si l'immobilier s'était arrêté à la frontière des Vosges. Ce n'est pas un bug, ni un retard de mise à jour : les départements du Bas-Rhin (67), du Haut-Rhin (68) et de la Moselle (57) sont tout simplement exclus du DVF. Et la raison est juridique, profonde, et vieille de plus d'un siècle : le livre foncier.

Dans ce guide 2026, nous expliquons précisément pourquoi les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) ne couvrent pas l'Alsace-Moselle, ce qu'est le régime du livre foncier, pourquoi Patrim ne comble pas ce trou non plus, et surtout comment estimer un bien immobilier dans ces trois départements malgré l'absence de la base ouverte la plus utilisée de France.

Le constat : trois départements (et Mayotte) sont absents du DVF

La base DVF recense l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux conclues en France depuis 2014 : prix, surface, type de bien, date, adresse et parcelle cadastrale. Elle couvre la France métropolitaine et les départements d'outre-mer… à quatre exceptions près :

le Bas-Rhin (67) ;
le Haut-Rhin (68) ;
la Moselle (57) ;
et Mayotte (976), pour des raisons distinctes liées à la généralisation tardive du cadastre.

Pour l'Alsace-Moselle, ce n'est pas anecdotique : on parle de près de 3 millions d'habitants et de métropoles majeures — Strasbourg, Mulhouse, Colmar, Metz, Thionville. Pour quiconque construit un outil d'estimation, une carte des prix ou une API de transactions immobilières basée uniquement sur le DVF, c'est un angle mort considérable. Une requête sur une adresse strasbourgeoise renverra zéro résultat, ce qui surprend toujours les développeurs qui découvrent la base.

Pourquoi cette exception ? Le régime du livre foncier

Pour comprendre l'absence du DVF, il faut remonter à l'histoire. Entre 1871 et 1918, l'Alsace et une partie de la Lorraine (l'actuelle Moselle) étaient allemandes. Le droit allemand y a introduit un système de publicité foncière par le livre foncier (Grundbuch). Après le retour de ces territoires à la France en 1918, le législateur a fait le choix de maintenir ce droit local, jugé plus protecteur, plutôt que d'imposer le régime français. C'est l'une des nombreuses spécificités du droit local alsacien-mosellan, au même titre que le régime des cultes ou certaines règles sociales.

Livre foncier contre publicité foncière : deux mondes

Dans le reste de la France, la publicité foncière est assurée par les services de publicité foncière (SPF), rattachés à la DGFiP (Direction générale des finances publiques). Chaque vente fait l'objet d'une formalité fusionnée auprès du SPF, qui enregistre l'acte et perçoit les droits de mutation. C'est précisément à partir de ce fichier des mutations que la DGFiP construit et publie le DVF.

En Alsace-Moselle, la tenue de la publicité foncière relève non pas de la DGFiP mais du livre foncier, géré sous l'autorité du ministère de la Justice. Le système informatisé s'appelle AMALFI (Application Mosellane et Alsacienne du Livre Foncier Informatisé), exploité par l'EPELFI, l'établissement public chargé de son fonctionnement. Concrètement, lorsqu'un bien change de mains dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin ou la Moselle, l'opération est inscrite au livre foncier, et non dans le fichier de la publicité foncière qui alimente le DVF.

La conséquence est mécanique : la matière première du DVF n'existe pas pour ces départements. La DGFiP ne peut pas publier des données qu'elle ne collecte pas elle-même. Ce n'est donc ni un oubli, ni un choix politique de censure, mais la conséquence directe d'une organisation administrative différente.

Un système plus sécurisé… mais fermé au public

Le livre foncier présente, sur le plan juridique, des avantages : il organise une publicité réelle (par immeuble) avec un effet renforcé sur l'opposabilité des droits, ce qui en fait un système réputé très sûr. Mais sur le plan de l'open data, c'est l'inverse du DVF : son contenu n'est pas ouvert librement. On peut demander des extraits ou copies (auprès de l'EPELFI / livre foncier, généralement contre paiement), mais il n'existe aucune base agrégée, gratuite et téléchargeable des prix de vente comparable au DVF pour ces territoires. Des demandes d'ouverture de ces données ont été formulées, sans aboutir à un équivalent du DVF à ce jour.

Et Patrim ? Même angle mort

Beaucoup pensent contourner le problème en passant par Patrim, le service « Rechercher des transactions immobilières » accessible depuis l'espace personnel sur impots.gouv.fr. Mauvaise nouvelle : Patrim ne couvre pas non plus l'Alsace-Moselle. Et pour cause — Patrim et le DVF sont construits à partir des mêmes données de la DGFiP. Là où le DVF n'a pas de transactions, Patrim n'en a pas davantage. La différence entre les deux outils porte sur le niveau de détail et les conditions d'accès, pas sur la couverture géographique : nous l'expliquons dans notre comparatif PERVAL vs DVF et dans l'article pourquoi les prix diffèrent selon les sources.

Autrement dit, toutes les sources publiques dérivées de la publicité foncière de la DGFiP — DVF brut, DVF géolocalisé du Cerema, application Explore d'Etalab, Patrim — héritent du même trou. Inutile de les empiler en espérant que l'une compense l'autre.

Comment estimer un bien en Alsace-Moselle malgré tout

L'absence de DVF ne signifie pas qu'il est impossible d'estimer un bien à Strasbourg ou à Metz. Cela impose simplement de changer de sources et de revenir aux fondamentaux de la méthode par comparaison.

1. Les données notariales (PERVAL)

C'est la source la plus complète pour ces territoires. Les notaires interviennent partout en France, y compris en Alsace-Moselle, et alimentent leurs propres bases — historiquement BIEN (Île-de-France) et PERVAL (province). Ces bases incluent les transactions alsaciennes et mosellanes, contrairement au DVF. Les chambres des notaires et l'observatoire de l'immobilier publient régulièrement des indices et des prix médians pour Strasbourg, Mulhouse, Colmar ou Metz. L'accès aux données détaillées est toutefois payant et moins granulaire que le DVF. Pour comprendre les différences de structure et de couverture entre ces deux mondes, consultez notre comparatif PERVAL vs DVF pour développeurs.

2. La méthode des comparables sur les biens à vendre

Faute de transactions actées en open data, on s'appuie sur les annonces en cours et les biens récemment vendus connus des agences locales. La logique reste celle de la méthode des comparables (AVM) : on rassemble des biens similaires (surface, type, localisation, état), on en déduit un prix au m², on ajuste selon les caractéristiques. La vigilance est plus grande qu'avec le DVF, car les prix affichés ne sont pas des prix actés : il faut décoter de la marge de négociation habituelle, comme expliqué dans notre guide connaître le prix au m² par commune.

3. L'expertise locale et le coût de reconstruction

Pour un bien atypique, neuf ou sans comparables fiables (maison d'architecte, local professionnel, construction récente), la méthode par le coût de reconstruction déduit de la vétusté reste valable. On chiffre ce que coûterait la reconstruction à neuf du bâti, puis on applique un abattement de vétusté et on ajoute la valeur du terrain. Un chiffrage rigoureux du gros œuvre et du second œuvre est ici déterminant ; des outils professionnels de chiffrage et de suivi de chantier BTP aident à objectiver ce coût, notamment dans une région où la construction reste dynamique. Cette approche complète utilement les comparables lorsqu'ils manquent.

4. Le service des Domaines

Pour une succession, une donation ou une déclaration fiscale, le service des Domaines (France Domaine) reste compétent en Alsace-Moselle et peut produire un avis de valeur vénale. Il s'appuie alors sur les sources locales disponibles plutôt que sur le DVF. Le principe de la valeur vénale ne change pas : c'est le prix de marché normal du bien, quelle que soit la base utilisée pour l'établir.

Vidéo : croiser données et IA pour estimer un marché local

Même lorsqu'une source manque, la démarche d'estimation repose toujours sur le croisement intelligent de données. Cette démonstration de la chaîne Sophiene.IA illustre comment combiner données immobilières et intelligence artificielle pour analyser un marché local — une logique transposable à l'Alsace-Moselle lorsqu'on assemble sources notariales et comparables :

Implications pour les développeurs et les API DVF

Si vous construisez un produit data sur le DVF, l'exception Alsace-Moselle doit être gérée explicitement, sous peine de dérouter vos utilisateurs. Quelques bonnes pratiques :

Détecter les départements 57, 67, 68 dans la saisie (code postal ou commune) et afficher un message clair plutôt qu'un résultat vide silencieux ;
Documenter la couverture de votre service : indiquer noir sur blanc que ces zones ne sont pas couvertes par le DVF, comme le rappellent les conditions de la base sur data.gouv.fr ;
Prévoir une source de repli (indices notariaux, saisie manuelle de comparables) pour ne pas laisser l'utilisateur sans réponse ;
Ne pas confondre absence et retard : ce n'est pas un problème de calendrier de mise à jour du DVF, mais une absence structurelle et permanente.

Avec Immo API, les endpoints /v1/mutations/nearby et /v1/stats renvoient les transactions et agrégats là où le DVF existe — soit l'immense majorité du territoire — et il revient à votre application de traiter proprement le cas des trois départements concernés. Les développeurs qui souhaitent automatiser ce type de logique métier, ou connecter un agent IA capable de basculer intelligemment entre plusieurs sources, trouveront des ressources utiles sur formation-claudecode.com, dédié à la création d'outils et d'agents connectés à des API. Pour démarrer côté requêtes, partez de notre guide développeur DVF.

FAQ : DVF et Alsace-Moselle

Pourquoi le DVF ne couvre-t-il pas l'Alsace-Moselle ?

Parce que le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du régime du livre foncier (droit local hérité de la période allemande), géré sous l'autorité du ministère de la Justice via le système AMALFI. La publicité foncière n'y est pas assurée par la DGFiP, qui produit le DVF à partir de son propre fichier des mutations. Faute de données collectées par la DGFiP, il n'y a pas de DVF pour ces départements.

Patrim couvre-t-il l'Alsace-Moselle ?

Non. Patrim et le DVF sont construits à partir des mêmes données de la DGFiP. Patrim exclut donc lui aussi le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle. Aucun service public dérivé de la publicité foncière de la DGFiP ne couvre ces territoires.

Où trouver les prix de vente réels en Alsace et en Moselle ?

Les principales sources sont les données notariales (base PERVAL et indices publiés par les chambres des notaires et l'observatoire immobilier local), les agences locales pour les comparables, et le service des Domaines pour un avis de valeur vénale. Le livre foncier lui-même délivre des extraits sur demande, mais sans base de prix agrégée et ouverte.

Qu'est-ce que le livre foncier exactement ?

C'est le système de publicité foncière propre à l'Alsace-Moselle, qui inscrit les droits immobiliers immeuble par immeuble. Plus protecteur que la publicité foncière du reste de la France, il est géré par l'EPELFI sous l'autorité du ministère de la Justice, via l'application informatisée AMALFI. Son contenu n'est pas diffusé en open data.

Cette exclusion est-elle temporaire ?

Non, c'est une exclusion structurelle et durable, liée à l'organisation juridique du territoire, et non à un retard de publication. Tant que la publicité foncière de l'Alsace-Moselle relève du livre foncier et non de la DGFiP, ces départements resteront absents du DVF.

Mayotte est aussi exclue : est-ce la même raison ?

Non. Mayotte n'est pas concernée par le livre foncier ; son exclusion tient à la mise en place plus tardive du cadastre et de la publicité foncière dans ce département. Le résultat est le même côté DVF — pas de données — mais la cause juridique est différente.

Conclusion

L'absence du DVF en Alsace-Moselle n'est pas une lacune technique : c'est la conséquence directe d'un droit local centenaire, le livre foncier, qui place la publicité foncière de ces territoires hors du périmètre de la DGFiP. Pour estimer un bien à Strasbourg, Mulhouse, Colmar ou Metz, il faut donc changer de boîte à outils : données notariales, comparables locaux, coût de reconstruction et avis des Domaines prennent le relais de la base ouverte.

Pour les développeurs, la règle est simple : traiter explicitement le cas des départements 57, 67 et 68 plutôt que de renvoyer un résultat vide. Partout ailleurs en France, le DVF reste la référence — et notre documentation API vous permet d'y accéder en quelques requêtes.