DVF, c'est quoi et comment ça marche ? Guide pour débutants

DVF, c'est quoi exactement ?

Le DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, est une base de données publique qui recense toutes les transactions immobilières réalisées en France depuis 2014. Quand un particulier ou une entreprise achète un appartement, une maison, un terrain ou un local commercial, la vente est enregistrée par l'administration fiscale. Depuis avril 2019, ces enregistrements sont mis à disposition gratuitement sur internet pour que tout le monde puisse les consulter.

Concrètement, si vous voulez savoir à quel prix s'est vendue la maison d'à côté, ou combien valent les appartements de votre rue, le DVF vous donne cette information. Pas une estimation, pas une moyenne : le prix réel, déclaré dans l'acte de vente.

Cet article est un guide pédagogique destiné à toute personne qui découvre le DVF, sans bagage technique. Nous expliquons ce qu'il est, qui le publie, ce qu'il contient, comment y accéder sans écrire une seule ligne de code et quelles sont ses limites à connaître pour ne pas se tromper.

Qui publie le DVF et pourquoi ?

Le DVF est publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), c'est-à-dire l'administration fiscale française. Elle dispose de ces données parce que chaque vente immobilière donne lieu à une déclaration fiscale et au paiement de droits d'enregistrement (les fameux « frais de notaire »).

Avant 2019, ces données n'étaient pas accessibles au public. Pour estimer un bien, il fallait soit passer par un notaire, soit s'appuyer sur les estimations payantes des bases professionnelles (BIEN, PERVAL). Le grand public et les petits acteurs étaient exclus de la connaissance précise du marché.

La loi pour une République numérique du 7 octobre 2016 a inversé cette logique : par défaut, les données publiques doivent être ouvertes. C'est dans ce cadre que la DGFiP a publié le DVF en open data le 24 avril 2019. L'objectif officiel est triple :

Améliorer la transparence du marché immobilier pour les particuliers.
Faciliter l'estimation des biens, notamment dans le cadre de successions ou de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Soutenir l'innovation en permettant la création de nouveaux services (proptechs, observatoires, recherche).

Que trouve-t-on dans le DVF ?

Chaque ligne du DVF correspond à une mutation immobilière (une vente, le plus souvent). On y trouve trois grandes catégories d'informations.

Sur la transaction

La date de la mutation (jour de signature de l'acte authentique).
La nature : vente, vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), échange, adjudication.
Le prix de vente, en euros, tel que déclaré dans l'acte.
Le nombre de lots concernés (en copropriété).

Sur le bien

Le type : appartement, maison, terrain, dépendance, local commercial ou industriel.
La surface réelle bâtie en m² (équivalent souvent à la surface Carrez en copropriété).
Le nombre de pièces principales.
La surface du terrain, pour les maisons et terrains.

Sur la localisation

L'adresse : numéro, type de voie, nom de voie.
Le code postal et la commune.
Le code département.
La section et le numéro de parcelle cadastrale (référence officielle du terrain).
Les coordonnées GPS dans la version DVF+ enrichie par le Cerema.

Si vous voulez explorer plus en profondeur le contenu du DVF, lisez notre guide complet sur le DVF.

Comment accéder au DVF sans coder ?

Bonne nouvelle : on n'a pas besoin d'être développeur pour utiliser le DVF. Plusieurs outils gratuits et intuitifs existent.

Explore DVF : la carte officielle d'Etalab

L'outil le plus accessible est Explore DVF, développé par Etalab (mission interministérielle dédiée à l'open data). On y accède gratuitement, sans inscription. Sur la carte, on zoome sur sa ville, on clique sur les parcelles colorées, et on voit la liste des ventes : date, prix, type de bien, surface. Idéal pour une consultation ponctuelle.

Patrim : le service officiel des impôts

Depuis votre espace personnel impots.gouv.fr, le service Patrim permet de rechercher des transactions comparables pour un projet précis (succession, donation, IFI). C'est plus restrictif que Explore DVF (il faut justifier un motif), mais l'interface est officielle et reconnue par l'administration.

Les portails immobiliers

Des sites grand public comme immobilier.notaires.fr, MeilleursAgents ou SeLoger intègrent désormais une partie des données DVF dans leurs cartographies de prix. Pour comprendre pourquoi leurs chiffres diffèrent parfois de la donnée brute, lisez pourquoi les prix immobiliers diffèrent selon les sources.

Les outils no-code

Si vous êtes à l'aise avec un tableur comme Google Sheets ou Excel, vous pouvez télécharger un fichier DVF par commune sur data.gouv.fr et l'ouvrir directement. Le format est un peu particulier (séparateur pipe |), mais les tableurs modernes gèrent cela en quelques clics. Vous pouvez aussi connecter Google Sheets à une API DVF via le module IMPORTDATA ou un add-on no-code comme Make ou n8n.

Comment ça marche techniquement (pour les curieux) ?

Le DVF est en réalité un ensemble de fichiers au format CSV (un format de tableau standardisé). Chaque ligne représente une transaction, chaque colonne une information. Le séparateur entre colonnes est le caractère pipe | (et non la virgule), pour éviter les conflits avec les noms d'avenue ou les nombres décimaux français qui utilisent la virgule.

Voici à quoi ressemble une ligne (simplifiée) :

2024-03-15|Vente|450000,00|Paris|75011|Appartement|55|3

On lit : le 15 mars 2024, une vente d'un appartement de 3 pièces, 55 m², à Paris 11e, pour 450 000 €. Soit environ 8 180 €/m².

Pour exploiter ces fichiers à grande échelle, les développeurs utilisent des langages comme Python ou JavaScript. Notre guide comment obtenir les données de transactions immobilières donne des exemples concrets de code prêt à copier.

Pour les non-développeurs qui veulent automatiser sans coder, des outils comme Claude Code (assistant IA pour développer) permettent désormais à des profils non techniques de produire ce type de pipeline en quelques heures. La formation Claude Code propose un parcours dédié à l'automatisation par l'IA pour les métiers de l'immobilier.

Quelles sont les limites du DVF à connaître ?

Le DVF est une mine d'or, mais il a des limites qu'il faut comprendre pour éviter les erreurs d'interprétation.

Trois territoires non couverts

L'Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), la Moselle et Mayotte ne sont pas couverts par le DVF. Cela tient au régime foncier particulier de ces territoires (livre foncier hérité du droit allemand pour l'Alsace-Moselle). Si vous cherchez à estimer un bien à Strasbourg ou Metz, le DVF ne vous aidera pas directement.

Un délai de publication

Le DVF est mis à jour deux fois par an (en avril et en octobre), avec un décalage de plusieurs mois entre la vente et sa publication. Une transaction signée en mai 2026 n'apparaîtra dans le DVF qu'en octobre 2026, voire avril 2027. Pour suivre un marché en mouvement rapide, il faut compléter avec d'autres sources (annonces, indices Notaires trimestriels). Consultez notre calendrier des mises à jour DVF pour anticiper.

La surface peut être ambiguë

Le DVF renseigne la surface réelle bâtie. Pour les appartements en copropriété, c'est généralement la surface Carrez. Mais pas toujours. Pour les maisons, c'est la surface au sol bâtie, qui inclut les murs et peut différer significativement de la surface habitable (loi Boutin). À surface identique, ces différences peuvent faire varier le prix au m² affiché de 5 à 15 %.

Des valeurs aberrantes existent

Certaines lignes affichent des montants anormalement bas (cessions familiales à prix symbolique, donations déguisées) ou des biens mal catégorisés (parking codé comme appartement). Sur une analyse statistique sérieuse, on filtre ces anomalies. Quand vous lisez Explore DVF, méfiez-vous d'une vente à 50 000 € au cœur de Paris : il s'agit souvent d'un parking ou d'une cession atypique.

Pas d'information sur l'état du bien

Le DVF ne dit rien sur l'état du bien (neuf, rénové, à rafraîchir), sur l'étage d'un appartement, sur la vue ou sur le DPE. Deux ventes au même prix au m² peuvent concerner deux biens très différents. Pour affiner, il faut croiser avec d'autres sources (DPE de l'ADEME, annonces, visites). Notre méthode 5 étapes pour estimer un bien détaille comment ajuster.

À quoi peut servir le DVF concrètement ?

Voici les principaux cas d'usage que nous voyons en 2026.

Estimer la valeur de votre bien

C'est le premier usage : avant de vendre, regardez à combien se sont vendus les biens comparables dans votre rue ou votre quartier sur les 12 derniers mois. Cela vous donne une fourchette objective pour fixer le prix d'annonce.

Préparer une succession ou une donation

Pour une succession, le bien doit être déclaré à sa valeur vénale réelle, sous peine de redressement fiscal. Le DVF est la source officielle de référence pour justifier cette valeur. Notre article valeur vénale succession et donation explique la méthode pas à pas.

Détecter une affaire ou une opportunité

En croisant le DVF avec les annonces actuelles, on identifie les biens proposés en dessous du prix de marché : un signal pour les acheteurs avertis et les marchands de biens. Notre guide marchand de biens : détecter les opportunités automatise ce type de veille.

Étudier un marché ou un quartier

Le DVF permet d'objectiver les débats : « les prix montent-ils vraiment ici ? », « combien de ventes en 2025 vs 2020 ? », « quel quartier décroche ? ». Les collectivités, urbanistes et chercheurs utilisent massivement ces données pour leurs études.

Calculer un rendement locatif

En combinant le prix d'achat (DVF) et le loyer attendu (autres sources), on calcule un rendement brut par quartier. Notre article rendement locatif par commune propose une méthode reproductible.

Foire aux questions

Le DVF est-il vraiment 100 % gratuit ?

Oui. Les fichiers sont publiés en open data sous licence ouverte Etalab 2.0. Vous pouvez les télécharger, les utiliser, les redistribuer, voire en faire un usage commercial, sans aucun frais. Seuls les services à valeur ajoutée bâtis dessus (APIs, dashboards, outils d'analyse) peuvent être payants, mais la donnée brute est libre.

Le DVF montre-t-il le nom des acheteurs et vendeurs ?

Non. Pour respecter la vie privée, l'identité des acheteurs et des vendeurs n'apparaît pas dans le DVF public. Seuls les éléments objectifs (adresse, prix, surface, date) sont accessibles. Les notaires conservent les informations nominatives dans leurs bases internes, non publiques.

Puis-je faire retirer une vente qui me concerne du DVF ?

Non. Les données fiscales étant anonymisées, elles ne sont pas considérées comme des données personnelles au sens du RGPD. Vous ne pouvez donc pas demander leur retrait. En revanche, si vous estimez qu'une donnée est erronée (mauvais prix, mauvaise adresse), vous pouvez signaler l'erreur sur la fiche du jeu sur data.gouv.fr.

À quelle fréquence le DVF est-il mis à jour ?

Le DVF est publié deux fois par an : en avril et en octobre. Chaque publication ajoute les transactions des six mois précédents, après que l'administration les a vérifiées et anonymisées. Le délai effectif entre la signature d'une vente et son apparition publique varie de 3 à 9 mois.

Quelle différence entre DVF et DVF+ ?

DVF est la version brute publiée par la DGFiP. DVF+ est une version enrichie produite par le Cerema qui ajoute principalement les coordonnées GPS de chaque transaction (latitude, longitude). Indispensable pour la cartographie et les analyses spatiales, DVF+ est également gratuit.

Le DVF inclut-il les ventes de fonds de commerce ou les locations ?

Non. Le DVF se limite aux mutations foncières : ventes d'immeubles, de maisons, d'appartements, de terrains, de locaux commerciaux ou industriels en tant que biens immobiliers. Les ventes de parts de SCI, les fonds de commerce, les locations et les viagers ne sont pas couverts ou ne le sont que partiellement.

Puis-je l'utiliser pour un usage commercial ?

Oui. La licence ouverte Etalab autorise explicitement la réutilisation commerciale, à condition de mentionner la source. De nombreuses proptechs, observatoires privés et applications mobiles s'appuient légalement sur le DVF.